台北房子已經這麼難買、這麼難租了，為什麼政府手上有房子，還要把它賣掉？

背景是台北的社會住宅很少。到 2026 年 9 月底，臺北市政府已完工的社宅是 17,473 戶 ^[2]，不到全市住宅的 2%，大約每 139 位市民才有一戶（我們的計算，算法見第三節）。市府自己 2017 年訂的長期目標是 5% ^[3]，離這個目標還差約 3 萬戶；OECD 國家平均約 7%，荷蘭超過三成 ^[4]。

市府手上的聯開房子，捷運局 2026 年 5 月在議會說，規劃出售的是 878 戶，約占 37%，書面簡報估總值約 520 億元，其中四成多是商辦（我們依簡報計算，見第五節）^[5]；同一個月，捷運局說市府將用市庫經費，以市價分年價購約 153 戶當社宅（都發局 40 億元預算 6 月通過）^[6]。社宅缺口這麼大，哪些房子該先轉成社宅、哪些才輪到賣，市府沒有公開任何一套排序。決定一戶房子是賣還是留，市府考慮的是收益、好不好管理和有沒有租約，不是這戶能不能補社宅缺口（第九節）。這不表示每一戶都該留：照市府自己的估值，要賣的住宅每戶平均三千八百萬元以上，全部留下也只補得上缺口的約 2%（第九節）。問題在於，這筆帳市府從來沒有攤開來和社宅需要一起算。

到了 2026 年秋天，連市府自己都說法不一。9 月 1 日，市長在議會說，三房型和商辦「以出租為原則」，要不要賣「再決定」^[7]。三週後的 9 月 22 日，議會交通委員會審查捷運局的土地開發基金預算，下一年度 77.49 億元的房地出售收入「照案通過」^[8]。

這篇報導要回答六件事：賣房的財務理由撐得住多少？市府算了什麼、沒算什麼？現在到底要賣哪些？社宅蓋得這麼慢，市府手上就有現成的房子，為什麼不直接轉成社宅？如果社宅真的不夠，賣和留的優先順序應該怎麼排？社宅比例高得多的地方，決定賣或不賣公有住宅時，用的尺和臺北一樣嗎？^[1][9]

市府手上的聯開房子，住宅加商辦一共 2,083 戶。依市府 2025 年 11 月訂的原則，要賣的有三類 ^[9]：正在出租的 3 房以上住宅，407 戶，等租約到期再收回出售；部分商辦，199 戶，同樣等租期屆滿；2025 年以後新分回的房子，整個基地全部提報出售，「不分類別、房型」，目前算到的是 272 戶。

三類加起來是 878 戶。捷運局長 2026 年 5 月在議會報告：新分回的 272 戶，加上「出租收回得出售」的約 606 戶（就是上面的 407 加 199），規劃出售的 878 戶約占 37%，其餘約 1,477 戶維持出租 ^[6][5]。

住宅團體 OURs 依捷運局資料整理，407 加 272，就是「已確定出售 679 戶」：蘆洲站 379 戶、三重站 257 戶、中和高中站 15 戶，臺北市內的大橋頭、信義安和、港墘三站合計只有 28 戶 ^[10]。這份逐站清冊不是市府公布的，但兩個小計和官方數字對得上；捷運局長在議會也說，272 戶指的是「三重和中和高中」^[11]。

真正的大筆在三重。捷運局 2027 年度（民國 116 年）的土地開發基金預算，編了行天宮、內湖、辛亥、蘆洲、中和高中、三重六站「一般事務所及住宅」的出售收入，合計 77.49 億元，前一年度這一項是 0。其中三重站一站約 69.95 億元，中和高中站約 1.47 億元 ^[12]。三重這批房地在基金帳上的成本是 7.85 億元 ^[12]，預估賣價約是帳面成本的九倍（我們的計算）。帳面成本記的是當年取得的價格；那塊地是臺北市 2000 年徵收來的（見第十節）。

預算書沒有列戶數和房型，所以 69.95 億元裡多少是住宅、多少是商辦，公開資料中找不到 ^[12]。行天宮、內湖、辛亥三站不在 679 戶住宅清單上，賣的可能是商辦，未證實。

現在的聯開宅大多用一般標租：20 歲以上的人或法人都可以投標，沒有所得限制 ^[16]。到 2026 年 2 月底，住宅 1,313 戶已租出 1,301 戶，出租率 99.09%；住宅每月租金合計約 3,649 萬元 ^[17]，平均一戶每月約 2.8 萬元（我們的計算）。

以出售清單上最大的蘆洲站為例：2026 年 1 月的租金表列出 521 戶住宅，已租出 518 戶，每戶 21 到 69 坪，每坪月租 489 到 1,489 元 ^[18]。2025 年以後新分回的 272 戶有沒有出租過，公開資料中找不到。

所以賣掉這些房子，社宅不會變少。少掉的，是由市府當房東、可以租比較久的房子。這種房子在台北一樣稀少，而且正在變短：2026 年 1 月起，聯開住宅取消 9.5 年租期，只剩 3 年和 5 年，續租要照新方案 ^[19]。

2015 年，都發局拿聯開宅出來招租時寫：「在公共住宅存量豐沛之前，聯合開發住宅應該以出租為原則」^[20]。兩年後，都發局把「豐沛」寫成數字：希望公宅「占全市住宅存量由 0.68% 提昇至 5%」^[3]。市府 2023 年在議會說，政府完工和規劃興辦的社宅合計 35,400 戶，離 5 萬戶目標還差 14,600 戶 ^[21]。

現在到了哪裡？臺北市：2026 年 9 月底，市府興辦、已完工的社宅 17,473 戶，另有中央在臺北市蓋好的 702 戶；市府還有 3,329 戶在蓋 ^[2]。臺北市的住宅約 96.9 萬宅 ^[22]，市府的社宅約占 1.8%；如果改用戶籍戶數 108 萬戶當分母，約 1.6%。設籍人口約 242.6 萬人 ^[23]，相當於每 1,000 位市民約 7 戶，每 139 人一戶（以上都是我們的計算）。要到 5%，還差約 3 萬戶。

全國：已完工社宅 47,322 戶（2026 年 9 月底）^[2]，全國住宅約 964 萬宅 ^[24]，約 0.5%。加上包租代管仍有效的 117,882 戶，約 1.7%，但包租代管是政府補貼業者、代管民間房子，不是政府持有的住宅。中央的目標是到 2032 年，直接興辦和包租代管累計各 25 萬戶 ^[25]。

換成人口來看。能用同一年左右的官方數字配對的地方不多，我們只算得出荷蘭、香港、英格蘭和臺北市四個（見下表；比例是我們算的）^{[27][28][29][30][31][32]}。荷蘭的數字是住宅協會擁有的全部出租住宅，略多於嚴格定義的社宅 ^[27]。

放回聯開宅：市府手上出租中的聯開住宅 1,313 戶，規模相當於臺北市已完工社宅的 7.5% 左右；出售清單上的 679 戶住宅，相當於約 4%（我們的計算）^[17][2]。但其中 651 戶在新北（見第十節），而且現在是市場租金、沒有資格限制，本來就不算社宅。所以它們的價值不在統計數字上，而在於：它們是市府手上已經蓋好、已經有人住、不必再找地的房子。

也要說清楚它們能補多少。規劃出售的 878 戶裡有 199 戶是商辦，住宅是 679 戶。就算這 679 戶全部改當社宅，臺北的社宅也只從 17,473 戶增加到約 18,150 戶，比例仍約 1.9%；離 5% 目標的約 3 萬戶缺口，只補得上約 2%。而且這 679 戶裡有 651 戶在新北，就算轉成社宅，算不算臺北的社宅、給誰住，也還要和新北談（以上是我們的計算，見第十節）^[2][10]。聯開宅救不了整個缺口；它的意義在於，這是市府手上唯一不必等地、不必等工程，今天就能轉的那一塊；但它不便宜，每戶多少錢，第九節再算。台北最缺的正是地，住宅團體 2026 年 4 月的聲明也說，市府在「社會住宅用地取得困難」的情況下，同時選擇出售既有聯開住宅 ^[33]。

我們的判斷（很可能）：2015 年，市府用「公共住宅存量夠不夠」決定聯開宅該租還是該賣；十年後，存量離市府自己的 5% 目標還差約 3 萬戶，決定賣的理由卻換成收益率和捷運債（第四、五節）^[20][3]。我們在市府 2025 年的兩份專案報告和 2026 年的新聞稿中，找不到任何一處用社宅存量檢驗出售。唯一的鬆動是 2026 年 9 月 1 日，市長說之後會綜合考量「社宅基地盤點及興辦進度」再決定 ^[7]，但沒有說進度要到哪裡才算夠。尺換了，市府沒有公開說明為什麼換。

市府對外的文件，常把這兩個數字寫錯。捷運局 2026 年的工作報告寫「目前自償性債務總計 548.06 億元」^[17]，但市府一年前的報告寫明，548.06 億元是總額，還沒還的約 348 億元 ^[34]。2026 年 5 月市長的報告，又把 2036 年的預估寫成「已累積達 1,580 億元」^[35]。把總額寫成欠款、把預估寫成已欠，這是捷運局和市府的責任。

再看利息。市府 2025 年 5 月向議會報告：最近一期借款利率是 1.985%；扣掉受大法官釋字第 743 號限制、不能賣給第三人的 863 戶，租金收益率低於這個利率的有 1,205 戶。市府因此寫：「顯見大部分公有不動產之租金收入已不敷償還借款利息」^[34]。法律上可以賣的是 1,220 戶（2,083 減 863），低於利率的 1,205 戶幾乎就是全部（我們的計算）。

問題在「收益率」怎麼算。市府的報告沒寫。2025 年 10 月議會交通委員會上有一段對話 ^[36]。捷運局長說，買房子來出租「絕對不划算」，「因為單價太高了」。主持會議的議員回他：「你們是合建的耶！」「你們不是用買的，所以是划算的。」局長答：「對啦！對我們捷運局來說當然是這樣，只是考慮成本跟本金的利息夠不夠。」

這段對話說明，市府的收益率很可能是拿房子現在的市價來算，問的是「把房子賣了還債，是不是比收租划算」。這是一種正當的算法，叫機會成本。但用當初取得的成本算，答案會反過來。都發局要買回的 153 戶，剛好有一組議會紀錄裡的數字（見下圖與第八節）^[37]。

再看總帳。同一份 2025 年 5 月的報告寫：聯開宅全部出租，一年租金約 13.97 億元，扣掉營業成本，毛利約 9.49 億元；已通車路網的年利息，到 2024 年底約 6.91 億元。要等萬大線第一期等新路線完工，2028 年年息「高達 12.62 億元」，租金毛利才「不足以償還利息」^[34]。

之後租金又漲了。捷運局長 2026 年 4 月在議會說，租金「回歸市場機制」後，全部聯開房地的月租從約 1 億元變成約 1.2 億元 ^[38]。工作報告寫的 2026 年 2 月底月租是 1.27 億元，一年約 15.3 億元 ^[17]；照舊的成本比例扣掉約三成二，毛利約 10.4 億元，仍低於 2028 年預估的 12.62 億元利息（我們的計算，成本比例是假設）。缺口變小了，但沒有消失。

我們的判斷（很可能）：市府說的「不敷利息」，是逐戶用市價算的。看總帳，到 2024 年底租金毛利還付得起已通車路網的利息，付不起的是新路線加進來之後 ^[34]。市府對外只講前一種。財務壓力是真的，但它主要來自路網擴張，不是這批房子突然變成賠錢貨。會推翻這個判斷的是：捷運局公開最新年度的租金毛利和利息支出，顯示總帳現在已經入不敷出。

這條規則蓋過了「2 房以下保留給年輕人租」。議員在委員會問：接下來 3 年新分回的 2 房有 64 間，都在三重和中和高中，是不是也全部賣？局長答：「對，因為它沒有承租戶」^[36]。也就是說，「保留小房型」只保護現在有人租的房子。依 OURs 整理的捷運局資料，還有 24 個進行中的聯開案，取得的房地在 72,698 坪以上，都將照這個模式出售 ^[10]。

這條規則值多少錢？市府只給了結論。它試算：聯開宅全部續租，到 2036 年待還的債只能從 1,580 億元降到 1,492 億元；照出售原則賣，可以降到 996 億元，「減少約 500 億元」^[9]。

那這份清單本身值多少？捷運局 2026 年 5 月 19 日給議會交通委員會的書面簡報，把要賣的房子分類估了價 ^[5]：新分回的 272 戶（三重、中和高中）139.30 億元；出租收回的 3 房以上住宅 407 戶 154.98 億元；商辦 199 戶 226.09 億元；另外，住宅基金要價購的 153 戶 35.50 億元。

四類合計 1,031 戶、555.87 億元，簡報寫「不動產出售總額預估約為555億元」。三重站那一批，簡報另外寫明是住宅 257 戶加車位 243 席，所以新分回這一類的估值也包括車位 ^[5]。

這份簡報推翻了我們上一版的一半判斷。市府 2025 年 11 月的新聞稿寫「預估處分金額 80 億」^[39]，沒說算的是哪幾戶。我們原本判斷，80 億元只算了新分回的 272 戶，整批價值很可能遠高於 80 億元，「只是沒有公開」。前半句對了：要賣的 878 戶估約 520 億元（555.87 減去價購的 35.50，我們的計算），遠高於 80 億元。後半句錯了：分類估值在 5 月就交給議會了，局長當天也口頭說了「555億元」^[6][5]；只是我們讀到的市府新聞稿和市長專案報告都沒有引用。80 億元到底算的是什麼，市府仍然沒有說明。就算它只算 272 戶，半年後同一批房子的估值變成 139.30 億元，多了七成多，市府也沒有解釋。

另一個懷疑也被削弱了。我們上一版懷疑，約 500 億元的減債有相當一部分來自往後才分回的房子。現在看，光是目前清單上的 878 戶就估約 520 億元，和 500 億元是同一個量級，所以減債主要靠的很可能就是目前這份清單 ^[5][9]。我們不寫「確定」，因為兩份文件相隔半年，500 億元裡也有省下的利息，市府沒有說明兩個數字之間的關係。以後分回的房子會讓減債更多，但不再是我們推測的主要來源。

估值表還有一個讀者不容易注意到的地方：要賣的錢有四成在商辦。199 戶商辦估 226.09 億元，679 戶住宅合計 294.28 億元（我們相加）^[5]。住宅和商辦放在同一張出售表上，但對社宅缺口來說，兩者的意義完全不同（第九節）。

2027 年度預算編的三重、中和高中出售收入約 71.4 億元，大約是這一類估值的一半；其餘哪一年賣、為什麼分開編，預算書沒有說 ^[12][5]。分類估值公開了，但逐戶清冊、逐年賣多少、利率怎麼假設、債怎麼逐年還，捷運局都沒有公開。議會被要求一案一案地審，看得到每一類的總數，卻看不到整本帳。

2025 年 11 月 19 日，議會「備查」了市府的處分原則：3 房以上住宅、部分商辦，以及新分回的全部要賣。備查的是原則，不是個案准售 ^[35]。

2026 年 4 月，議會交通委員會上，議員質疑捷運局「到底是要賣辦公室還是要賣住宅」，另一位議員主張辦公樓「只租不賣」^[38]。速記錄裡找不到局長的正面回答。

2026 年 4 月 29 日，三重站的處分案在大會一讀「暫擱」^[41]。

2026 年 5 月，這個會期市府送進議會的三個處分案，在大會一讀全部「暫擱」。蘆洲、辛亥、內湖、行天宮四處基地「出租收回之 3 房以上住宅及部分商辦」一案，5 月 13、15 日的會議暫擱 ^[42]；5 月 22 日的會議，中和高中站、三重站和這個四站案，三案再一起暫擱 ^[43]。捷運局的書面簡報寫明，四站案是住宅 5 戶、商辦 8 戶和 11 個車位 ^[5]；局長說，三案經財政局審查後預估總值約 152 億元 ^[6]。「暫擱」是先擱著不排進審查，不是否決。三案之後有沒有再審，我們沒查到（見限制第 3 項）。

2026 年 8 月，市府把 2027 年度預算送進議會。市府的書面報告說，各基金的收入合計比前一年多了 162.20 億元，主要來自土地開發基金的「銷貨收入增加」和地方教育發展基金的撥款增加；盈餘多出的 130.68 億元，主要來自土地開發基金（因銷貨收入增加）和捷運建設基金。土開基金另有 17.61 億元盈餘繳庫，「作為償還捷運自償性經費財源」^[44]。

2026 年 9 月 1 日，市長在議會說「目前規劃三房型及商辦以出租為原則」，其他住宅依議會意見作社宅和幸福住宅，之後「再決定捷運聯開宅是否採出售方式處理」^[7]。

2026 年 9 月 22 日，議會交通委員會審查土開基金預算，捷運局長列席。77.49 億元的銷貨收入「照案通過」，對應的銷貨成本 9.94 億元也照案通過；會議紀錄的土開基金段落沒有刪減、凍結或附帶決議 ^[8]。預算列出售收入的六站，正是 5 月在大會被暫擱的三個處分案的全部基地 ^[12]。個案 5 月全部暫擱，之後有沒有再審，我們沒查到；賣這些房子的錢，卻已經先編進預算、在委員會過了關。

市長說「三房型及商辦以出租為原則」，預算裡卻照列「一般事務所及住宅」的出售收入。兩者對不對得上，市府沒有說明 ^[7][12]。

我們的判斷（確定）：到 2026 年 10 月，市長的新說法沒有寫成任何一份文件；9 月 22 日審查時，市府沒有公開修正原則，也沒有提出修正預算，77.49 億元照原數通過 ^[8][7]。市長的話晚於預算送出，所以 8 月的預算不能算故意矛盾；但之後沒有修正，是執行上的問題，不是規則本身有洞：規則和預算都在，市長的新說法卻沒有變成可以檢驗的文件。

我們的判斷（很可能）：市長的說法和預算互相矛盾。不能說「確定」，是因為 77.49 億元裡約 70 億元在三重站，屬於 2025 年以後新分回、整批要賣的房子；市長那句話涵不涵蓋這批，公開資料沒有說 ^[12][7]。市長說的「三房型」包不包括四房，新聞稿也沒有說。會推翻這個判斷的是：市府說明新說法只適用目前出租中的房子，而預算裡的出售收入只來自新分回、不在新說法範圍內的房子。

委員會也有責任。2024 年委員會要求重新評估，市府後來訂了處分原則，議會在 2025 年 11 月備查。但市長 9 月 1 日改口以後，委員會 9 月 22 日沒有要求市府把新說法和預算對齊，就讓出售收入原數通過，會議紀錄沒有留下任何條件 ^[40][8]。會議紀錄只記結論；當天有沒有議員追問要賣哪些，要看速記錄，我們還沒取得（見限制第 10 項）。委員會審查也不是最後一關，預算還要經大會議決。

對承租戶來說，自己的房子在不在出售範圍，現在沒有一份官方文件回答得了 ^[7][8]。

法規上，轉是可以的。臺北市的聯開房地租售自治條例寫明，經主管機關核准，可以用「出租或作價提供」的方式，把這些房地提供給公務機關使用 ^[47]。2015 年市府也真的轉過一次用途（第二節）^[13]。

但轉不能是免費的。行政院訂的公有不動產撥用原則，政府機關之間撥用房地原則上不收錢，但列了幾種必須付錢的例外。其中一種是「特種基金與其他機關間互相撥用之不動產」。捷運局的土地開發基金是特種基金 ^[48]。原則裡有一個社宅例外，但只限住宅基金撥用「特種基金以外」的房地，聯開宅剛好不在裡面 ^[49]。捷運局 2025 年以來的一貫說法也是這一點：聯開宅的收益要用來支應捷運建設和還債，所以不能直接拿來當社會住宅 ^[50]。

白話說：聯開宅如果免費轉給都發局，捷運欠銀行的錢不會消失，只是少了一筆還債的來源，缺口最後還是要由市府其他預算補，也就是由全體納稅人補。「轉科目」在市府的總帳上是左手換右手，但捷運的債是真的。這一點，市府說得對 ^[49][48]。

所以真正的問題不是能不能轉，而是：轉的時候算多少錢、誰出錢、轉多少。這三件事，市府都做了選擇，也都沒有公開說明理由 ^[37]。

第一，算多少錢：市府選了市價。都發局買回 153 戶，捷運局說是由都發局「依相關自治條例以市價購買」^[51]；兩局各估一次，最後照高的那個編了 40 億元（第八節）。但同一份撥用原則寫的付錢方式不是市價：土地「以核准撥用日當期公告土地現值為準」，屬特種基金的建物「以核准撥用當月財產帳面金額為準」^[49]。租售自治條例第 6 條只說可以「作價」，沒有寫怎麼作價；市價是第 7 條訂「年租金底價」、第 8 條訂「標售底價」時要參考的東西 ^[47]。

這件事 2026 年 5 月在議會被當面問過。一位議員說，查了自治條例，「作價」是什麼意思，法條裡沒有明確的計算方式。捷運局長答：「第7條和第8條有規範執行機關執行時，要參照地方鄰近地區的不動產市價」。同一場會議上，被問到為什麼要把房子賣給住宅基金時，局長說：「在法令規定上，我們就必須要這樣做」；他也主動援引大眾捷運法，說捷運的土地開發「已經排除不受土地法和地方公共財產管理法規的限制」。議員回說，第 8 條談的是賣給民間時的標售底價，不一定適用於轉給公務機關，希望考量「投資成本，有所謂的成本價」。局長的理由是，土地開發基金依大眾捷運法成立，是「以利潤最大化為原則保有這個基金」（同日書面簡報的寫法是，這個基金屬營業基金，「應以追求最佳盈餘為目標」），並答應會和法務局、都發局討論 ^[6][5]。另一位議員要求估價必須是三家鑑價公司的價格、住宅基金不能要求打折，局長答「是」，也說估價完要送財政局的財產審議委員會審議 ^[6]。

市府說的理由是：大眾捷運法讓土開基金不受一般公產法規限制、基金以利潤最大化為原則，以及第 7、8 條要參照市價。但這些都沒有指出哪一條要求「作價提供」必須用市價：第 7、8 條管的是出租和標售給外人，不是第 6 條的「作價提供」^[47]；局長答應的跨局討論，到 2026 年 10 月我們找不到任何結果。局長援引的大眾捷運法第 7 條確實規定，捷運開發房地的處分「不受……地方政府公產管理法令之限制」^[52]，所以撥用原則能不能直接套用在聯開宅上，並不是沒有疑問。但這條是讓捷運局「不受限制」，不是規定它「必須用市價」。用撥用計價算會是多少，市府沒有公開（見限制第 13 項）。

第二，誰出錢：市府一般預算。這 40 億元是 2026 年追加預算，先「撥充住宅基金」，再由住宅基金去買 ^[53]。住宅基金帳上的「基金數額」有六百多億元，但大多是已經蓋好的社宅和土地；2026 年底預計的現金只有約 10.6 億元 ^[54]，所以要另外追加。也就是說，這 153 戶的「轉科目」，實際上是市府用一般預算替捷運還了 40 億元的債，換到房子留在公家手上。

第三，轉多少：只轉了 153 戶。而且這 153 戶都在臺北市內，幾乎都不在出售清單上（第八節）^[37][10]。如果用一般預算把房子留在公家手上是可以接受的，為什麼只用在這一小批、為什麼不用在要賣的三房和三重、蘆洲那幾百戶，市府沒有說。蓋在新北的房子更難轉：臺北的住宅基金要不要替新北境內的房子付錢、新北依比例分得的那一份怎麼算，都沒有公開討論（第十節）。

價錢算不算貴？可以拿新蓋的社宅比，但要小心。都發局公開的兩個案子：東新社宅工程契約 6.9 億元、88 戶 ^[55]，金華社宅總預算 43.98 億元、437 戶 ^[56]，每戶約 784 萬元和 1,006 萬元；價購每戶約 2,614 萬元（以上是我們的計算）。但這不能直接說價購貴了兩三倍：新建案的數字沒有算土地，金華還包括社福設施；聯開宅的價錢裡有捷運站上方的地價。買現成的，換到的是不必找地、不必等工程，今天就有的房子；代價是同樣的錢買到的戶數比較少。

別的地方也要算帳，但算法不同。英格蘭的地方政府，常把其他部門的房產轉進住宅帳當社宅，這叫「挪用」。倫敦市政府刊出的法律指引說，這是「帳上的調整，不是付款」，估價時可以考慮它將作為社會住宅或低於市價出租住宅的用途 ^[57]；中央規則要求把轉入的價值算進住宅帳的債務額度 ^[58]。倫敦北部的哈林蓋區把一棟店面轉成社宅時，也是用一筆帳上調整補償原來的帳戶 ^[59]。英格蘭承認左手換右手要算錢，但可以按社宅用途估價，也不一定要真的拿出現金。臺北選的是市價、拿現金。兩地的法律不同，不能直接照搬；但它說明「轉科目一定得按市價付現」不是唯一的做法。

2015 年的老辦法：不轉產權，只轉用途。當年都發局統籌代租，並「編列預算補貼市價差額」給土開基金。審計單位在審核報告裡點出兩邊的難處：出租率越高，都發局的支出越多；出租率不好，又衝擊土開基金的經營績效 ^[60]。市府隨後在 2017 年停辦（第二節）。審計報告寫的是要市府檢討改善，不是說這樣做違法。市長 2026 年在議會說的「糾正」，比審計報告的原文重 ^[15]。

我們的判斷（很可能）：「轉科目」不是做不到，市府已經在做，只是叫「價購」。它不能免費，因為捷運的債是真的，法規也要求基金之間的移轉要付錢 ^[49]。但市府選了市價，而且是兩局估價裡較高的那個 ^[37]；範圍只有 153 戶，幾乎沒有一戶在出售清單上；它在議會引用的是管出租和標售的第 7、8 條，沒有說明為什麼不用法規裡的撥用計價，或像英格蘭那樣按社宅用途估價，答應的跨局討論也沒有公開結果 ^[6]。結果是，轉成社宅被算得很貴，賣給外人就顯得划算。被選掉的其實不是「轉不轉」，而是「捷運的債，要由買房的人出錢，還是由全體市民出錢」。市府選了前者，卻沒有把這個選擇攤開來講，責任在市府、捷運局和都發局。會推翻這個判斷的是：市府公開法規依據或函釋，證明聯開宅轉給住宅基金依法必須以市價計算；或公開它比較過不同計價方式與轉移範圍的評估。

這 153 戶在哪裡？5 月 19 日議會工務部門質詢時，一位議員引述市府給議會的說明：中山站 81 戶、辛亥站 37 戶、港墘站 18 戶、龍山寺站 11 戶、關渡站 6 戶。這位議員也念出價錢：賣方捷運局估 35.5 億元，買方都發局估 39.77 億元，最後照高的編 40 億元。答詢的都發局長沒有反駁這些數字 ^[37]。為什麼買方估得比賣方高 4 億多元，市府沒有公開；市府 5 月說要向議員補充價購的計價規範 ^[62]，公開資料中找不到這份說明。

對照兩份名單，交集很小。價購的五個站裡，只有港墘在出售清單上，而港墘在清單上只有 2 戶 ^[10][37]。出售清單的住宅，379 戶在蘆洲，臺北市內只有 28 戶。房型也錯開：要賣的是三房以上，買回的是三房以下、40 坪以下。

我們的判斷（很可能）：價購的 153 戶，幾乎都是本來就要保留出租的房子。它做的不是把要賣的房子救回來，而是兩件別的事：把用市場租金出租的房子改成有資格限制的住宅；同時把 40 億元一般預算轉進捷運的土地開發基金 ^[37][10]。會推翻它的是：市府公開價購清冊，顯示站別或房型和議會紀錄不同。

買回來做什麼？都發局長說，主要做幸福住宅，給有 0 到 6 歲子女的家庭或新婚夫婦；因為「多數聯開宅在捷運局那邊仍有租約存在」，房子會「陸陸續續」撥過去 ^[37]。都發局 2026 年 7 月給議會的工作報告也寫，價購的聯開宅「於空戶釋出後陸續轉作幸福住宅」^[63]。

我們的判斷（很可能）：價購保住了房子，不一定保住現在的住戶。現在住在裡面的，是用一般標租進來、沒有所得或家庭條件限制的承租戶 ^[16]。都發局的說法是等房子空出來再轉，所以現住戶不會在租約中途被要求搬走；但租約到期以後能不能續租、能不能優先申請，市府和都發局都沒有公開規定 ^[63]。照幸福住宅的資格，不符條件的家庭很可能得搬。會推翻這個判斷的是：都發局公開現住戶可以續住或優先承租的規定。

這不代表價購沒有意義。它證明「不賣也能讓捷運基金拿到錢」的做法存在，市府自己也用了；它也讓捷運局長 2025 年說聯開宅「無法作為社會住宅」^[50] 不再成立。但同樣的錢能買幾戶，議會裡也有人質疑：一位議員說，捷運站上方「在這邊買 1 戶，也許可以在別的地方買到 2 戶」^[38]。

市府其實有一套排序，但排的不是住宅需要。捷運局長 2026 年 5 月在議會說明哪些該賣、哪些該留：「比較零散的聯開宅應該要出售，對於比較整體的聯開宅，我們應該考慮它們的用途，假如它們的效益夠高，就可以考慮保留」，理由是分散的房子「管理比較不方便」^[6]。再加上第一節的處分原則：小房型、有承租戶的先留，三房以上和新分回的賣 ^[9]。用的尺是管理方便、收益高低、有沒有租約。市府唯一一條和住宅有關的篩選，是價購的條件：「位於臺北市境內，3房以下且坪數為40坪以下」^[5]。但這條篩的，幾乎都是本來就要留下出租的房子（第八節），不是出售清單。市府公開的文件裡，沒有一處對出售清單上的房子先問過：這戶如果轉成社宅，能幫到誰、要花多少錢、跟在別處新蓋一戶比起來划不划算。

法律並沒有擋住「先問社宅」。住宅法第 19 條明列主管機關可以用「購買建築物」的方式興辦社宅 ^[64]；租售自治條例第 6 條允許聯開房地作價提供給公務機關（第七節）^[47]。缺的不是法源，是一道「出售前先評估能不能轉社宅」的程序。

別的地方怎麼排這個順序。買下現成住宅補社宅，在國外是常見做法，但各地都替它設了條件，不是一律優先 ^[65][67][69]。

愛爾蘭：買下有人住的房子，讓房客不必搬。地方政府可以買下房東要賣、房客正領社宅租金補助的出租房，讓原房客留下來。2023、2024 兩年，二手住宅收購的額度從每年 200 戶提高到 1,500 戶 ^[65]；這兩年完成的 3,300 多戶二手收購裡，超過 2,100 戶是這種「房客留在原地」的收購 ^[66]。但政府也寫明，這是防止房客流離失所的「最後手段」，要先試過維持租約、另找房子 ^[65]。

南韓：收購既有住宅有獨立目標和公式。韓國土地住宅公社（LH）2024 年另列收購既有住宅 4,000 戶的目標 ^[67]；價格不是議價，土地用鑑價，建物用重置成本扣掉屋齡折舊 ^[68]。

英格蘭：把賣掉的公宅買回來。倫敦路易斯罕區 2022 年起推「買回」計畫，一年多買回 117 戶前公宅，租給排隊等社宅的家庭 ^[69]。用「購買權」買下公宅的人，10 年內要轉賣，必須先賣給原來的房東或當地其他社會住宅機構 ^[70]。

英格蘭的轉售規定說明「先讓社宅系統有機會接手」可以寫成規則 ^[70]；愛爾蘭和南韓說明政府可以買下現成住宅補社宅，但愛爾蘭也把它列為最後手段，理由是政府要把力氣放在增加新建供給，也不想和首購族搶房子，所以要有比較，不是見房就買 ^[65]。

錢的問題要正面回答，而且現在可以算得比較準。用捷運局自己的分類估值（第五節）除以戶數，平均每戶是：價購的 153 戶（臺北市內、40 坪以下）約 2,320 萬元，照 40 億元預算算約 2,614 萬元；要賣的 3 房以上住宅 407 戶（大多在蘆洲）約 3,808 萬元；要賣的新分回 272 戶（三重、中和高中）約 5,121 萬元，含車位 ^[5]。以上是我們的計算。各類房子大小不同，這是每戶平均，不是每坪價格。

換句話說，市府買回來的，正是每戶最便宜的那一類；要賣的，是每戶最貴的大房子，而且 651 戶在新北。如果要把出售清單上的 679 戶住宅全部留下來當社宅，照市府自己的估值，等於放棄約 294 億元（含三重站車位）的出售收入，是價購預算的七倍多，換到的是臺北缺口的約 2%（第三節）^[5]。新建社宅的建築費每戶約 784 萬到 1,006 萬元（第七節）^[55][56]，雖然不含土地、而臺北缺的正是土地，差距仍然很大。議會裡也有人說，捷運站上方「在這邊買 1 戶，也許可以在別的地方買到 2 戶」（第八節）^[38]。

這組數字讓我們把自己的方向收窄：對蘆洲、三重的大房子，「先轉社宅」評估的結果，很可能是大部分照賣。但它也讓另一個問題浮出來：要賣的 520 億元裡，226 億元是商辦（第五節）^[5]。商辦補不了社宅缺口；如果排序真的先看住宅需要，第一個該問的是，能不能先賣商辦、少賣住宅，還能不能達到還債的目標。這要用市府沒公開的減債試算才算得出來（第五節）^[9]，市府手上有分類估值，卻沒有把它和社宅的成本放在一起給市民看。

這個問題，市府一年多前就被問過，而且寫進了自己的報告。市長 2025 年 5 月給議會的專案報告記下：部分議員認為，聯開宅「出售應結合住宅政策，若為兼顧捷運建設財務，則應優先處分商辦及大坪數住宅，降低對現有承租戶之影響」。同一份報告也寫，過去的慣例剛好相反：「商辦採出租、住宅採出售」^[34]。市府當時的回應是：「保留 2 房以下住宅暫維持出租，其餘處分對象將再評估」^[34]。半年後訂出的原則，把 3 房以上住宅和「部分商辦」放進出售清單（第一節）^[9]。

也就是說，議員的建議，市府採了一半：先賣大坪數住宅、也賣一部分商辦。另一半，「出售應結合住宅政策」，沒有變成任何一道程序。這一半的代價也落在特定的人身上：議員提「大坪數住宅」，是為了讓出售少影響現有承租戶；但三房以上，正是另一位議員說多子女家庭需要的房型（第十一節）^[15]。為什麼商辦只賣「部分」、賣的是哪 199 戶，市府沒有說明；同一份報告列出收益率低於借款利率的商辦是 201 戶 ^[34]，兩個數字很接近，但市府沒有說它們是不是同一批，我們不能說是。

我們的判斷（很可能）：在社宅離目標還差約 3 萬戶的城市，市府處理現成公有住宅應該有公開的優先順序：先評估能不能轉成社宅、用什麼價格轉、現住戶怎麼安排，評估過不划算的才進出售清單。這不是我們替市府發明的標準，是市府 2015 年自己寫過的原則（第三節）^[20]。英格蘭規定公宅住戶買下的房子 10 年內轉售要先給社會房東 ^[70]；愛爾蘭會買下有人住的房子讓房客留下，但列為最後手段 ^[65]。臺北現在的排序反過來：先依管理和收益決定賣哪些，再用一般預算按市價、從剩下的房子裡挑 153 戶買回。責任在市府：捷運局決定賣哪些，都發局決定買哪些，公開資料中找不到兩局把兩份名單放在一起比較過的紀錄，市府層級也沒有公開過這樣的指示。這是規則有洞，不只是執行問題：沒有任何一條規則要求出售前先做社宅評估。也要說清楚它的限度：這批房子大多在新北，就算全部轉成社宅，也只補得上臺北缺口的一小部分（第三節）；照市府自己的估值，出售清單上的住宅每戶平均 3,800 萬到 5,100 萬元，全部留下的代價約 294 億元（含三重站車位）^[5]。所以我們主張的是「評估要做、要公開」，不是預先替評估下結論；評估的結果很可能是大房子多數照賣；商辦和住宅該不該分開排序、能不能先賣商辦少賣住宅，也要在評估裡回答。會推翻這個判斷的是：市府公開一份逐戶或逐站的評估，說明它比較過轉社宅和出售，而且轉社宅的成本確實高於在別處取得同樣的住宅。

維也納（奧地利全國社宅約 23.6%）：不賣。維也納有約 22 萬戶市有住宅和 20 萬戶合作住宅 ^[86]。主管住宅的市府官員 2016 年說，市有住宅私有化「絕對不考慮」，理由是會讓可負擔住宅的供給變少 ^[87]。用的是住宅供給這把尺。

荷蘭（約 34%）：可以賣，但要過住宅這一關。社宅大多屬於受法律規範的住宅協會。協會把房子賣給自住的人，售價至少要估價的九成才不必事先核准；主管機關如果認為「不准賣更符合住宅利益」，或協會財務撐不住，可以不准 ^[88][89]。用的是住宅利益加財務兩把尺；賣房的錢是不是一定要再投入社宅，我們沒有找到可以打開的條文來源。

英格蘭（約 16.4%）：賣給住戶，說好要補回來，但補不夠。「購買權」讓公宅住戶用折扣買下自己住的房子。政府承諾超過基準的出售要在全國「一對一」補回，地方保留的售屋所得要用來補回新的住宅 ^[90]。實際上，2024–25 年度地方申報賣出 7,494 戶，用售屋所得開工或取得的補回只有 3,593 戶 ^[91]。倫敦賣出的前公宅，有 42% 後來成了私人出租房 ^[92]。英國後來的修正，是調降折扣，讓錢回到住宅本身 ^[93]。

香港（約三成住戶住資助出租房屋）：港鐵賣的是新蓋的私人住宅，公屋另外蓋。2025 年，香港 30.1% 的家庭住在資助出租房屋 ^[94]。港鐵的「鐵路加物業」，住宅大多出售、商場保留出租 ^[95]，收益用來填新鐵路的資金缺口 ^[96]。但在同一條鐵路的用地上，政府也會切出一部分交給房委會蓋公屋 ^[97]。這最接近臺北市府的邏輯；差別是港鐵在房子蓋好時就賣，不是先租給市民多年再收回，公屋也有另一套足量的供給。

新加坡（近八成居民住組屋）：賣，但只賣給自住的人。組屋以 99 年租約出售，買家要住滿 5 到 10 年才能轉售 ^[98][99]。約九成組屋居民擁有自己的房子 [100]。賣是為了讓人有房住，不是為了還債。

臺北的做法和這些地方都不同：社宅比例不到 2%，卻用公開標售賣出；錢進捷運的土地開發基金，用途是還捷運債；賣掉的房子沒有補回的義務（第一、四節）^[1]。東京的東急電鐵也是沿線開發，住宅有賣也有留，留下的當穩定租金收入 [101]，但它是民間公司，不是政府。

我們的判斷（很可能）：決策的基準點確實不一樣，但不同的地方不在「比例到幾 % 才能賣」，而在臺北把這批房子只當成捷運的財務資產，沒有任何一條規則把它和住宅供給連起來。社宅比例高的維也納不賣；荷蘭可以賣，但要過「住宅利益」這一關；英格蘭可以賣，但規定售屋所得要用來補回；香港和新加坡賣的是一開始就為出售而蓋的房子 ^[87][88][90]。臺北市府 2015 年自己用過住宅這把尺（第三節）^[20]，現在沒有。會推翻這個判斷的是：市府公開一份把出售和社宅供給連在一起的評估，例如賣掉幾戶、要用多少錢在哪裡補回。這些國外制度各有前提，我們也沒有逐一核對每個地方最新的法條細節，所以不能直接說「照抄某國就對」。

決定賣不賣的尺，從住宅換成了財務；這和社宅比例高的地方不一樣（很可能）。2015 年市府說，公共住宅存量豐沛之前，聯開宅以出租為原則 ^[20]；現在存量不到 2%，離市府自己的 5% 目標還差約 3 萬戶，出售的理由卻只剩收益率和捷運債。我們找過的國外制度，都沒有「比例到幾 % 才准賣」的門檻；但不賣的維也納用的是住宅供給，准賣的荷蘭要先過住宅利益這一關，英格蘭要求用售屋所得補回 ^[87][88][90]。臺北這些都沒有。換尺這件事，市府沒有公開說明理由，責任在市府與捷運局。

但「租金付不起利息」只對了一半（很可能）。那是逐戶用市價算的結果。看總帳，到 2024 年底租金毛利還付得起已通車路網的利息；付不起的是 2028 年新路線加進來之後 ^[34]。用合建取得的成本算，收益率遠高於利率，連捷運局長都承認合建分回對捷運局「當然」划算 ^[36]。市府對外只講對出售有利的那一半。

市府只算了債，沒算失去的出租房（確定，以公開文件而言）。市府公開的報告、新聞稿和預算書，沒有一份估算賣掉之後，台北少了多少由公部門當房東、可以長租的房子，要再取得同樣的房子得花多少錢 ^[9]。都發局現在要花 40 億元買回一部分，媒體依預算推算每戶約 2,614 萬元 [102]，正說明這種房子的重置成本有多高。

要賣哪些，市長的話沒有變成文件，預算照原數通過（確定）；兩者很可能互相矛盾。市長說三房型和商辦以出租為原則 ^[7]；三週後，議會交通委員會照原數通過「一般事務所及住宅」77.49 億元的出售收入，市府沒有提出修正 ^[8]。這些是確定的事實。說兩者矛盾只標「很可能」，因為其中約 70 億元在三重站，屬於 2025 年以後新分回、整批要賣的房子，市長那句話涵不涵蓋這批，公開資料沒有說 ^[12]。責任在市府：說了新原則，卻沒有寫成文件、沒有改預算。委員會也有責任：2024 年委員會要求重新評估，市府後來訂了處分原則，議會在 2025 年 11 月備查；但市長 9 月 1 日改口以後，委員會 9 月 22 日沒有要求市府把新說法和預算對齊，就讓出售收入原數通過，會議紀錄沒有留下任何條件。

「轉科目」做得到，也不能免費；但市府選了市價、只轉了 153 戶，沒有說為什麼（很可能）。法規允許把聯開房地作價提供給公務機關，基金之間的撥用也必須付錢，所以「免費轉成社宅」會把捷運債的缺口推給全體納稅人 ^[47][49]。但付多少是選擇：行政院撥用原則的計價是公告土地現值加帳面金額，英格蘭的轉帳可以按社宅用途估價 ^[57]；市府選了市價，而且是兩局估價裡較高的那個，只轉了 153 戶。捷運局長在議會引用的是租售自治條例第 7、8 條，但那兩條管的是出租和標售的底價，不是第 6 條的「作價提供」；他答應和法務局討論，之後沒有公開結果，市府也沒有公開比較過其他算法 ^[6]。真正被選掉的，是「捷運的債由誰出錢」這個問題，責任在市府、捷運局和都發局。

價購是替代方案，但多半沒有救到要賣的房子，也不一定保住現在的住戶（很可能）。價購的五站只有港墘在出售清單上 ^[37]；房子要等空出來才轉作幸福住宅，現住戶到期後能不能留，沒有公開規定 ^[63]。

社宅缺口這麼大，處理現成的公有住宅卻沒有優先順序（很可能）。市府排「賣哪些、留哪些」用的是管理方便、收益和有沒有租約 ^[6]；「買回哪些」是另一張名單。出售前，沒有任何一條規則要求先評估這戶能不能轉成社宅、用什麼價格轉、現住戶怎麼辦。合理的順序應該是先問社宅、再談出售，這是市府 2015 年自己寫過的原則。英格蘭規定公宅住戶買下的房子 10 年內轉售要先給社會房東 ^[70]；愛爾蘭會買下有人住的房子讓房客留下，但列為最後手段 ^[65]。這是規則的洞，責任在市府、捷運局和都發局。但也不能誇大：這批房子大多在新北，全部轉成社宅也只補得上臺北缺口的約 2%；照捷運局自己的估值，全部留下要放棄約 294 億元（含三重站車位），市府買回的 153 戶反而是每戶最便宜的一類 ^[5]。「先問」不等於「全留」，評估的結果很可能是大房子多數照賣；但要賣的 520 億元裡有 226 億元是補不了缺口的商辦，住宅和商辦該怎麼排先後，市府也沒有算給市民看。這不是市府沒聽過的問題：2025 年 5 月，市府自己的報告就記下議員要求「出售應結合住宅政策」、優先處分商辦；之後訂的原則只採了賣大坪數住宅和部分商辦，沒有任何一步把出售和住宅政策連起來 ^[34]。

決策依據沒有公開（確定）。該公開而沒公開的有：捷運局的逐戶收益率與算法、減債試算明細、2025 年「80 億元」和 2026 年 5 月分類估值相差的原因、官方出售清冊，以及都發局的價購清冊、計價方式，捷運局和法務局對「作價提供」該怎麼計價的討論結果，還有任何一份比較過「轉社宅」和「出售」的評估。市民無法自己檢驗「賣比留划算」。捷運局 5 月把分類估值交給了議會 ^[5]，這是比市府新聞稿和市長報告更完整的一份；但我們讀到的市府新聞稿和市長專案報告，用的是「80 億」和「500 億」，沒有引用它 ^[39][9]。這是資訊治理問題，責任在捷運局、都發局與市府。

規則有洞，執行也有問題。規則的洞：土地開發基金被設計成要自己還債，住宅只被當成資產，沒有規則要求出售前評估失去出租房的公共成本，也沒有規則要求賣房所得回到住宅；「保留 2 房以下」只保護現有承租戶，新分回的小房型一律出售 ^[9][36]；聯開宅轉給住宅基金時該用哪一套計價，第 6 條沒有寫，現在等於由市府自己決定；出售前也沒有規則要求先評估能不能轉成社宅。執行的問題：市府先想修法讓出售只送備查，被擋下後才一案一案送審，卻始終沒有把整套試算交給議會；2025 年 5 月自己的報告記下了議員「出售應結合住宅政策」的要求，之後的原則沒有做到；市長改口後，也沒有改文件 ^[34]。

二、如果要你自己付，你還支持留下嗎？假設不賣聯開宅，捷運債的缺口要由市民多繳稅來補，而你並不住在聯開宅，也不太可能租到。你願意為了讓幾百個家庭在捷運站上方繼續長租，自己多分擔一點嗎？反過來，假設你就是那個有三個孩子、租約兩年後到期的承租戶，你會接受「房子賣了，錢拿去蓋更多別處的社宅」嗎？守住「公共資產要留給公共用途」，可能意味著自己多付錢；守住「財政紀律」，可能意味著別人搬家 ^[9][80]。

三、一個政府可以一邊說「再決定」，一邊讓賣房的錢通過預算嗎？保留彈性，讓市府能看債務和社宅進度再調整，有它的務實面；預算先編進去，也不等於一定會賣。但對住在裡面的家庭來說，「再決定」就是不知道幾年後還能不能住。一個政策該給執行機關多少彈性，又該給受影響的人多少確定？^[7][8]