三年前被迫離家的 25 戶，到今天新房子還沒開工
2023 年 9 月 7 日，基泰建設在台北市中山區大直的工地開挖時，旁邊一排民宅傾斜、下陷。市府把受影響的 25 戶列為「塌陷戶」[1][2]。房子後來拆除，住戶決定在原地和基泰合作重建[1]。
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2025 年 4 月，重建計畫報核的時候，一位受災戶說，那「就像看到一道重回家園的曙光」。他也提到社區很多長輩已經八十幾歲，擔心看不到新家落成，「現在就像是與時間賽跑」[16]。一年半過去了，官方案件表上，這個重建案停在「事業計畫階段─業申請幹事會審查」[3]。後面還要經過審議會、核定、建照、開工、完工，住戶才回得了家（見文末的關卡圖）。
三年的租金補償已經期滿。一位受災戶在民視的訪問中說，8 月 20 日之後租金就沒有再匯進來[4]。專戶是一年撥一次[5]，這個日期代表什麼，市府沒有公開說明。CTWANT 報導，專戶到 9 月 2 日只剩約 520 萬元[11]。第四年起的租金怎麼算，基泰和住戶在 9 月 7 日市府主持的協調會上沒有談出共識[6]。
這篇要問三件事：當年承諾了什麼？哪些做到了？沒做到的卡在哪裡？先說答案的輪廓。有數字的承諾大多兌現了。沒有數字的「最快」和「加快」，到今天都還沒有可以驗收的時程。第四年的租金，已經交給一份沒有公開的私人契約。至於三年是誰拖的，公開資料不足以公平判斷，缺的是哪些文件，列在文末[1][22]。
承諾追蹤：有數字的承諾大多做到了，「最快」卻沒有數字可以驗收
事故兩天後，市長蔣萬安說，受損建物將以公辦都更（由市府主導重建）的方式重建，「以最優容積、最快程序及住戶意願為主要考量」[7]。市府 9 月 27 日把傾斜範圍劃為更新地區，但到 10 月 5 日只有 8 戶（30.77%）願意，沒有達到 75% 的門檻，25 戶改和基泰合建[1]。9 月 28 日的市府新聞稿寫了「以最快程序協助住戶重建家園」，不過具體寫出加速審議和建照的段落，講的是公辦這條路[12]。住戶後來沒有走公辦，所以「最快程序」沒有對應的時程可以驗收。
9 月 10 日，當時的副市長李四川宣布：基泰答應提撥 1 億元信託，支應復原和安置。據工商時報轉述，住戶如果在外面租屋，基泰也願意付 3 年租金。李四川當時說：「政府絕對站在受災戶這裡」[8][9]。這些承諾後來兌現了：市府開立專戶，每戶 50 萬元財損補償，安置費依每坪每月 1,600 元計算，共付三年，市府換算的平均月租金約 5 萬到 7 萬 5,000 元[1][10]。
中繼住宅也還在。原本承租的 11 戶，在重建完成前都可以續租。還沒承租的 14 戶，市府控留了基河三期中繼住宅，供其中有需求的住戶申請[1]。
有一個變化要記住。2023 年的報導裡，三年租金是副市長宣布的「基泰承諾」[8][9]。到了 2026 年，市府自己的新聞稿寫成市府「要求基泰公司匯入新臺幣一億元」、由市府「撥付…共支付3年」[1]，都發局 9 月 10 日的說明也是這個寫法[13]。媒體有的寫成「市府要求基泰」[14]，有的寫成市府和基泰達成協議[15]。市府自己把這三年寫成由市府主導的安排，住戶把怒氣指向市府，也就不難理解。
三年前的承諾，兌現到哪裡？
事故後一週內，誰承諾了什麼？後來做到了嗎？
| 日期 | 誰 | 說了什麼 | 後來兌現到哪 |
|---|---|---|---|
| 2023-09-09 | 市長蔣萬安 | 以公辦都更重建，「以最優容積、最快程序及住戶意願為主要考量」 | 同意戶只有 30.77%，未達 75% 門檻，改和基泰合建；「最快程序」沒有對應的時程可以驗收 |
| 2023-09-10 | 副市長李四川，宣布基泰的承諾 | 基泰提撥 1 億元信託；住戶在外租屋，基泰也願意付 3 年租金（工商時報轉述）；「政府絕對站在受災戶這裡」 | 專戶、每戶 50 萬元、每坪每月 1,600 元付三年，已期滿；專戶到 9 月 2 日剩約 520 萬元 |
| 2023-09-13 | 市長蔣萬安 | 主持塌陷戶安置補助計畫說明會 | 11 戶在重建完成前可續租中繼住宅；另控留基河三期，供有需求的塌陷戶申請 |
| 2023-09-28 | 市府新聞稿 | 「以最快程序協助住戶重建家園」；具體的加速段落講的是公辦路線 | 住戶沒有走公辦路線 |
當事人的說法：住戶記得「重建完成前都會照顧」，拿到的是「三年」
以下是住戶在媒體和社群上公開說的話，屬於當事一方的陳述，本報導沒有證實。9 月 7 日協調會後，住戶質疑基泰「完全沒有準備方案」，說一年要多出 50 多萬元的房租負擔。住戶委任的律師說「市府應強力介入」[17]。
一位受災戶在一週內三次公開發言。三立新聞引述他在 Threads 的貼文：「請問蔣市長，您現在保護市民的態度是否跟三年前一樣堅定？再過20天，我們的租金誰來負擔？」[13]（原貼文我們沒有找到，以三立的引述為準。）他對華視說，基泰「現在把它當成是我們是一般的都更案件」[14]。在民視的訪問中，他說：「我們選你來當做市長，不是只是單純的兩手一攤，然後就說你們去打官司」，並指控三年前在副市長辦公室，市府和基泰已經「搓湯圓」[4]。這三段話看起來出自同一個人，不能當成全體住戶的說法。
這些話背後有一個共同的理解：當初說好重建完成前都會照顧。經濟日報的圖說轉述住戶的說法：當初協議寫明，三年沒完成就延續補貼[15]。
另一方的說法如下。基泰總經理對華視說：「當初基泰交給市政府這一億的東西，上面也嚴明的就是這3年的安置。」[14] 都發局說，第四年起依住戶和基泰後續簽的補充協議辦理，市府會持續促請雙方溝通，中繼住宅可以續租，「確保安置不中斷」[13]。市府 9 月 17 日發出四點說明，說市府「積極處理從未懈怠」[18]。對「搓湯圓」的指控，公開資料裡找不到市府的直接回應。當年宣布基泰承諾的前副市長李四川則說，基泰應該按照和受災戶簽的契約執行[4]。
誰記得對？補充協議有一條被媒體逐字轉述：「如協商不成，雙方同意由甲方決定，依前述原則履行，或依『臺北市建築施工損鄰事件爭議處理規則』賠償」，甲方是受損戶[19]。「前述原則」寫的是什麼，協議全文沒有公開，所以這個問題本報導回答不了。
主線一（錢）：第四年的租金用哪一把尺算，市府說那是私人契約
前三年的租金有公開的公式：每坪每月 1,600 元[1]。第四年起，爭的不只是付不付，還有用哪一把尺算。住戶主張延續每坪 1,600 元，一直付到重建完成[11][13]。基泰主張租金「應依都更估價與協商機制處理」[11]。基泰也說，一般都更要到取得建照、拆除搬遷時才開始補貼，本案在那之前就付了三年[23]。CTWANT 寫，依「去年8月公聽會資料」，估價師查估的租金水準約每坪 1,000 到 1,300 元；這份資料的原件我們還沒看到[11]。
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第三把尺是補充協議裡的損鄰規則。基泰說，它提出的一次性清償方案就是依這套規則[23]，住戶沒有接受[6]。規則本身沒有寫租金金額，只要求依鑑定手冊完成鑑定[24]。建管處網站上只列出 2006 年版的手冊，裡面有一條公式：房屋無法居住時，月租金用「公告房地現值」乘以郵局一年期定存平均利率（原則上不低於 3%），再除以 12，從損害發生一直算到修復完成後兩個月[25][26]。這把尺用的是公告的房地價值，不是市場租金。我們沒有本案的公告房地現值，所以不推測它算出來會比 1,600 元高還是低。
市府站在哪裡？9 月 7 日的協調會上，法務局長表示雙方已經簽了私人契約，市府沒有權利再解釋私約，在這個案子裡也看不到公權力可以處理的角度；如果有安置問題，市府仍會提供中繼住宅[11]。他在議會也說「市府照顧都有到位」[20]。內政部的審議指引也寫明，私契約爭議「宜另循司法途徑解決」[27]。
住戶要市府「強力介入」，市府說它能保證的是有地方住。中繼住宅基河三期三房的月租是 11,100 或 11,800 元[18]，比前三年補償換算的每月 5 萬到 7 萬 5,000 元低很多[1]。但已經在外面租屋的家庭要不要搬、搬不搬得進去，公開資料裡沒有。
三年的公共安排，是一個有數字、可以驗收的承諾。三年之後，租金怎麼算，交給了一條私人契約條款、一本 2006 年的鑑定手冊，最後可能是法院。可是當年站出來宣布這筆錢、說「政府絕對站在受災戶這裡」的是市府[8][9]。為什麼當時只談三年、沒有處理重建拖過三年的情況，公開資料裡看不到說明，市府也沒有公開 2023 年的協調紀錄。
第四年的租金：三把尺
三年期滿後，租金用什麼標準算？
| 算法 | 誰主張 | 怎麼算 | 本案有沒有數字 |
|---|---|---|---|
| 延續專戶標準 | 住戶 | 每坪每月 1,600 元，一直付到重建完成 | 有：1,600 元／坪／月 |
| 都更估價 | 基泰 | 「應依都更估價與協商機制處理」 | 媒體轉述公聽會資料約 1,000 到 1,300 元／坪／月，原件未核對 |
| 損鄰鑑定手冊 | 補充協議的第二個選項；基泰的一次性方案依這套規則 | 公告房地現值 × 郵局一年期定存平均利率（原則不低於 3%）÷ 12，算到修復完成後兩個月 | 無：沒有本案的公告房地現值，算不出 |
圖二：同一個月的租金，兩個有公開數字的標準
住戶和基泰爭的差距大概有多大？
所有長條從 0 起算、共用同一刻度；淺色延伸表示區間
三年補償換算的月租，和中繼住宅的月租
市府說能保證「有地方住」，中繼住宅的租金是什麼水準？
所有長條從 0 起算、共用同一刻度；淺色延伸表示區間
主線二（時間）：把三年拆開來看，有日期、確定在基泰手上的只有 32 天
9 月 11 日議會總質詢，蔣萬安說他已經指派副市長張溫德、都發局和法務局，「在市府可以做的」，一定全力協助住戶[20][21]。張溫德說得更具體：這個案子的審查會「做專案列管來加快」[22]。9 月 7 日他也說過，如果涉及雙方的重建協議，「就要回到契約處理」[17]。錢交給契約，時間是市府自己手上的事。所以問題是：現在的審查到底快不快？
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第一輪：基泰 2025 年 1 月 20 日送出重建計畫。市府找出容積獎勵、建築規劃設計、地下回填物清除三類缺失，兩度要求補正，4 月 2 日駁回[28][29]。從送件到駁回只有 72 天，主要是當時的規則決定的：補正最多兩次，第一次期限 30 天，第二次 14 天，逾期或補了還不合規定就駁回[30]。媒體轉述的日期是 3 月 4 日第二次補正、3 月 17 日送回、4 月 2 日駁回[32]。市府 2026 年 8 月 12 日起把補正期限放寬為 60 天和 30 天[31]。
第二輪：基泰 2025 年 9 月 5 日重新送件。市府說，「經市府2次函請補正資料後」，2026 年 6 月 17 日開始公開展覽[1][2]。都更處 3 月對媒體說，市府 3 月 2 日「再次函請」基泰在 4 月 3 日前補正[28]。基泰在四月申請續審[33]。所以 3 月 2 日是第二次補正函，第一次的日期沒有公開。從送件到第二次補正函的 178 天，包含市府審查和第一次補正往返，無法再拆開。送件後第 100 天，市府說還在「依程序檢核文件是否符合規定」[29]。有日期、可以確定在基泰手上的，只有第二次補正的 32 天。說「大多在等基泰」或「大多是市府在審」，公開資料都撐不起來。
公展結束後第 28 天，也就是 8 月 13 日，基泰申請幹事會審查，在規定的 30 天內[34][30]。幹事會由市府各局處指派的公務員組成，先查核書件和各機關主管的法規[35]。8 月 27 日，更新處發函請基泰儘速申辦容積移轉和都市設計審議[1]。市府的一般說明是，容積移轉從書面審查到核發許可「依目前經驗約 6 至 8 個月」[36]，這不是對本案的預測。
另外有兩處對不上。第一，市府 9 月 17 日的新聞稿說，第一輪「基泰公司逾6個月仍未修正完竣」，但同一份文件寫的送件日和駁回日只差 72 天，2025 年 12 月的版本也只寫「未依規定修正完竣」[1][29]。第二，3 月 2 日那次補正給了 32 天，比當時要點寫的第二次 14 天長[30][28]。兩件事市府都沒有說明原因。
圖一：三年，花在哪幾段？
三年是不是一整段都在「等市府審」？
合計 1,113 日曆天，長度與數值成正比
- 1 事故到更新單元核准（2023-09-07 → 2024-05-20）256 日曆天
- 2 送件前準備（2024-05-20 → 2025-01-20）245 日曆天在自治條例規定的一年送件期限內
- 3 第一輪送件到駁回（2025-01-20 → 04-02）72 日曆天補正兩次為限
- 4 駁回到重新送件（2025-04-02 → 09-05）156 日曆天
- 5 重新送件到第二次補正函（2025-09-05 → 2026-03-02）178 日曆天包含市府審查和第一次補正往返；第一次補正日期未公開，無法再拆
- 6 第二次補正期限（2026-03-02 → 04-03）32 日曆天唯一有日期、確定在基泰手上的一段；實際送回日期未公開
- 7 期限後到公展（2026-04-03 → 06-17）75 日曆天
- 8 公展（06-17 → 07-16）29 日曆天
- 9 公展結束到申請幹事會（07-16 → 08-13）28 日曆天在 30 天的規定期限內
- 10 申請幹事會到今天（08-13 → 09-24）42 日曆天幹事會尚未召開
補正期限：舊規則和新規則
第一輪為什麼 72 天就被駁回？規則後來怎麼改？
所有長條從 0 起算、共用同一刻度；淺色延伸表示區間
制度層：法律早就替市府設了碼錶，市民卻看不到讀數
「加快」要跟什麼比？法律早就訂了期限。都市更新條例施行細則第 20 條規定，主管機關要在受理收件日起六個月內完成事業計畫審核，情形特殊可以延長一次、最多再六個月，實施者補正和修改計畫的時間不算在內[37]。內政部的審議指引把沒有全體同意的一般案件，目標定為一年內完成審核，地方可以視需要調整[27]。本案第二輪同意比例未達 100%[28]，所以照條文進不了只收全體同意、無陳情案件的「一六八專案」快速通道。臺北市的排會原則只規定排隊順序，全文沒有寫任何審核天數[38]。
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到今天，距離重新送件已經 384 個日曆天，幹事會和審議會都還沒召開[3][34]。這不代表違法，也不代表沒達到目標，因為法律算的是扣掉補正時間後的淨天數，而第一次補正多長並沒有公開。
但這正是問題所在。市府有沒有啟用延長？從哪天起算？扣了幾天？期限落在哪一天？案子排在隊伍第幾位？前四個數字，法律本來就要求市府計算，市府卻從來沒有公開。副市長在議會承諾「專案列管、加快」，也沒有給出任何天數或目標日[22]。2023 年的「最快程序」沒有可以驗收的數字[7]，2026 年的「加快」也還沒有。住戶在與時間賽跑，市府手上有碼錶，卻不讓人看讀數。這是可以批評的行政選擇，要改也不必發明新制度，把碼錶公開就可以了。
還有一道關卡值得先知道。市府說 25 戶中有 22 戶已經簽了和解書、重建契約和補充協議[1]。公開紀錄不支持「未簽約的住戶卡住了過去三年」：第一次駁回的理由是計畫缺失，第二輪同意比例未達 100% 也照常受理[29][28]。不過基泰 2024 年曾承諾，在計畫核定前要和所有還沒簽同意書的住戶個別達成協議[29]。都市更新條例第 33 條也規定，核定前除非已無爭議等例外，應該舉行聽證[39]。從條文推論，核定前可能還要多一道程序，但市府沒有對本案說過。
碼錶都在，讀數看不到
法律替誰設了期限？本案的讀數公開了嗎？
| 誰被計時 | 規則 | 本案讀數公開了嗎 |
|---|---|---|
| 基泰（補正） | 30 天加 14 天，兩次為限，逾期駁回（2026-08-12 起改為 60 天加 30 天） | 第一輪有日期（媒體轉述）；第二輪只有第二次補正 3 月 2 日的日期 |
| 基泰（公展後送回） | 公展結束後 30 天內 | 可推算：第 28 天送件 |
| 市府（審核） | 受理後六個月，可延長一次、最多六個月；補正和修改時間不算 | 否 |
| 市府（排會） | 依聽證日或掛文日排序；資料不齊的重新排會；沒有規定天數 | 否 |
| 中央目標 | 未全體同意的一般案件，一年內審完（地方可調整） | 否 |
| 市府（「專案列管、加快」） | 沒有公開的天數或目標日 | 否 |
鄰居的另一條路與國外做法：公辦也不一定快，但進度可以公開
同一場災難裡，塌陷區東側、南側的撤離戶同意了公辦都更，由市府的住宅及都市更新中心擔任實施者[2]。這條「最優容積、最快程序」的路也不順。2025 年 10 月，議員林珍羽指出兩案都流標，都發局長承諾年底前提出新方案[40]；到 2026 年 9 月，報導說已經完成招商[2]。公辦不等於快，但在這條路上，時程至少是市府自己的責任。
國外的例子：紐西蘭的國家緊急管理機構有災後復原的排程指引[41]，日本復興廳會公開住宅重建的進度[42]。兩國的規模和法律都和台灣不同，不能拿來比快慢。共同點是，它們都把整體復原進度當成政府應該公開的工作。
對大直的住戶來說，重點不在制度的名稱，而在還要等多久才能回家。當年說「與時間賽跑」的長輩，已經又多等了一年半[16]。下一道關卡是幹事會。會開了沒有、審查期限算到哪一天，都是市府可以公開、住戶最需要知道的數字[3]。
圖三：返家路上的關卡
住戶走到哪一步了？還剩哪些關卡？
- 已兌現一億元專戶、每戶 50 萬元、每坪 1,600 元 × 三年住戶稱 2026-08-20 後租金停止匯入
- 持續中中繼住宅
- 沒走成公辦都更2023-10 同意比例 30.77%，未達 75%
- 已完成第一輪送件到駁回2025-01-20 送件，2025-04-02 駁回
- 已完成第二輪送件到公展2025-09-05 送件，2026-06-17 到 07-16 公展
- 進行中幹事會審查8 月 13 日申請，尚未開會
- 進行中容積移轉、都市設計審議市府 8 月 27 日發函要求辦理
- 未到幹事會複審（視情況）
- 未到聽證（核定前仍有爭議時）依條文推論，市府沒有對本案說過
- 未到審議會 → 核定
- 未到建照 → 開工 → 完工 → 回家
- 未解決旁線：第四年租金市府：私約無公權力角度，保證中繼住宅