前情提要
位於松山車站與南港車站之間的舊臺鐵調車場，正在蓋一片辦公大樓（臺鐵工程說明[1]）。2021 年 8 月，臺北市都市更新審議會對這兩塊地的六類獎勵一共原則同意約 108,708 平方公尺的額外樓地板，約是兩塊地原本可蓋量的三分之二（第489次審議紀錄[2]，p.13–14；我們計算）。
主線：一路讀下去就懂副線：想岔出去再打開
起點
南港：多蓋三分之二，換回的辦公室誰來用？
其中真正以「捐贈公益設施」名義給的，約 23,005 平方公尺，只占五分之一（同上，p.13）。換回來的，是開發者捐給市府的辦公空間；受贈單位寫的是管市有財產的財政局。
讀下去
問題是，決定要換多少空間的公開紀錄，沒有交代確定的使用者與面積需求。這項獎勵在 2018 年 7 月就已簽奉市長核可，當時對用途只寫了一句「以政府機關辦公室進駐使用為原則」（都審會紀錄[3]，PDF p.38，都市更新處意見）。隔年 2019 年市政會議上，秘書長報告這個案子「曾調查各單位均表示無需求，僅剩市立大學有意願」（第2054次市政會議[4]，秘書長補充報告）。2021 年審議時，財政局的書面意見仍寫著「倘本府後續確認公益設施進駐單位」（第489次審議紀錄[2]，p.5）。
這是用容積獎勵換來的捐贈空間。即使市府不用編購置預算，市民就沒有付出嗎？
我們原本以為，答案在「需求有沒有先確認」。查下去才發現，這只是表面。要回答市民付了什麼，得先回到一個更基本的問題：一塊地能蓋多少，為什麼要有上限？既然有上限，為什麼又可以把超過上限的部分拿來當獎勵？
主線 1
先回到起點：容積上限是為了什麼？
「容積」就是一塊地上能蓋的總樓地板面積；「基準容積」是都市計畫替這塊地定的標準額度。
讀下去
這個上限不是隨便訂的。監察院 2010 年糾正內政部時，把兩個方向都寫了。一個方向是：在都市計畫階段，「容積管制」用來估算污水下水道、排水、變電設施和公園綠地要配多少，控制建築強度與人口密度，是「確保生活品質之重要手段」。另一個方向是：「容積率之研訂，係依據該區之公共設施服務水準」，再據以規範土地使用強度（監察院糾正案 099內正0040[5]，p.1–2、p.15）。
換句話說，容積和公共設施必須一起規劃。但我們原先把「超過基準」直接寫成「規劃時沒有替它多配一份」，說得太滿。2018年南港通盤檢討已按2041年的計畫人口檢討公共設施：維持約16.8萬人的規模，估計每人開放空間設施用地4.15平方公尺，也檢討學校用地（南港通檢計畫書[6]，印刷p.111、124–126）。這些是未來情境的規劃，不能當成今天的實際服務水準；但足以提醒我們，是否預留容量，要查人口與開發量怎麼算，不能只看有沒有超過基準容積。
那為什麼又可以超過？法律的設計是交換。《都市更新條例》第65條允許「視都市更新事業需要，給予適度之建築容積獎勵」，一般情況下獎勵後不得超過基準容積的 1.5 倍；條文也要求訂獎勵項目時，要考量「對都市環境之貢獻、公共設施服務水準之影響」等因素（都市更新條例[7]，第65條第1、7項）。
這個 1.5 倍是怎麼來的？ 我們讀了 2018 年 12 月立法院通過這次修法的院會紀錄。行政院的說明只寫，這是把原本《都市更新建築容積獎勵辦法》第13條的上限「納入本條規範」；面積達一萬平方公尺的策略性更新地區可以到 2 倍，是參考日本在車站、水岸等地區提高容積的制度，為的是促進更新、「增進公共利益」。說明也承認「容積獎勵項目不宜浮濫」，所以要求訂獎勵時考量上面那些因素（立法院公報 108 卷 1 期[8]，印刷 p.252–253）。整段說明沒有提到任何依道路、下水道或公園容量算出來的依據。
再往前追，這個數字第一次出現，是 1999 年 3 月內政部訂定的那套獎勵辦法：獎勵後的容積「不得超過各該建築基地一點五倍之法定容積」，或 0.3 倍法定容積再加原建築容積（1999 年版辦法[9]，第4條）。同一份辦法只在其中一類獎勵要求「考量對地區環境之衝擊」（第8條）。當年說明 1.5 這個數字怎麼算出來的文件，我們沒有找到（見「本報導的限制」）。公共設施的承載第一次寫進這一條，是 2006 年：內政部加了一項，「在公共設施服務水準可容受之情形下」，地方可以循都市計畫變更程序再調整法定容積（2006 年版辦法[10]，第4條第3項）。承載在這裡是再往上調的條件，不是 1.5 倍的算法。
2008 年修正後的條文，要求主管機關給獎勵時，「應考量對地區環境之衝擊及公共設施服務水準之容受度」（2008 年版辦法[11]，第13條第3項）。這是給獎勵時的審查條件，條文本身沒有列出如何依公共設施容量算出1.5倍上限的公式。
從上面這些條文與2018年修法說明，可以確認承載是給獎勵時要考量的因素；但我們仍未核得1.5倍上限如何依公共設施容量計算的依據。
當時並不是沒有人提出另一種設計。一組立委在提案說明裡寫，現行獎勵「未衡量當地公共設施容受力」，使「建築總容積與地區公共設施容受力不成比例」，主張改在整個更新地區的計畫層次衡量要放寬多少；另一組立委寫「容積屬公共財」，獎勵「必須有明確之對價性或必要性」，並主張每塊基地連同移入的容積，建築總容積不得超過基準容積的 2 倍。審查會最後只在考量因素裡加了「文化資產保存維護之貢獻」，「餘照行政院提案通過」（同上，印刷 p.255–256、258）。也就是說，「拿超過上限的部分去換公益」是立法院在有人當場提出承載與對價問題之後做的選擇；這一條都更獎勵上限選擇的是逐案給倍數，並沒有在條文本身算出地區承載；另一套通盤檢討辦法要求的總量檢討，仍要另外查執行結果。
執行端的說法則是把獎勵當成交換。臺北市都市更新處自己的說法是，容積獎勵是為了政策或公共利益而訂，申請者「應具環境貢獻性或實現其他公共利益」（都更處問答集[12]，2011 年版，Q19）。中央國土署在推動修法的新聞稿裡也說，要「在確保都市機能與公共設施承載無虞下推動」（國土署新聞稿[13]）。
所以獎勵背後的道理是：政府准許超過基準多蓋，換取公益設施、開放空間、耐震或綠建築等公共利益。這個交換要站得住，至少要過兩關：換回來的公益，是否值得給出的開發權；而且各種獎勵與周邊開發加起來，是否仍在道路、公園、下水道能負荷的範圍內。 預留過容量，不代表每一種新增量都已算進去；有新增量，也不直接等於已經超載。
我們仍沒有找到能把這兩關一起對清、讓市民逐案檢查的公開總帳。這和「市府從來沒算過」是兩回事。
第二關先講。監察院 2010 年就批評，「各式獎勵容積之累加竟無上限規定」，讓基準容積制度「名不符實未能發揮成效」，而各縣市仍持續加碼獎勵，「放任容積累加無上限」（監察院糾正案[5]，p.1、15）。同一份糾正案記載，到 2009 年底，臺北市公共設施用地只開闢了 49.94%（p.14–15）。中央後來在 2014 年修正《都市計畫法臺灣省施行細則》第34條之3，為「建立都市計畫容積總量管控機制」，訂出各分區增加容積的總量上限，2015 年 7 月施行（內政部立法院書面報告[14]，印刷 p.39）；但增額容積和容積移入不算在內（全國法規資料庫[15]，第34條之3），而且那套規定管的是臺灣省，臺北有自己的規則——規則分散在各個細部計畫裡（見下文）。到了 2026 年 4 月，臺北市政府在通盤檢討的公展計畫裡自己寫下：全市容積上限規定不一致，「且缺乏容積總量管控機制」，影響公共設施服務水準、降低居住品質；並提出「為避免容積浮濫增加」，要訂全市容積獎勵及總容積上限（公展計畫[16]，印刷 p.5-8）。
臺北現在並不是沒有上限，而是上限各管各的。同次通盤檢討的專案小組會議資料，把現行規定整理成一張表：信義計畫區、大眾運輸導向（TOD）開發許可地區、南港產業生活特定專用區、防災型都更等細部計畫，都規定單一基地的總容積不得超過基準容積 2 倍，南港產業生活特定專用區還不得超過 450%；信義計畫區另限增額容積、容積移轉和其他獎勵合計不得超過原基準容積的 50%；防災型都更則允許經審議會同意後，在特定情形下不受這些 2 倍或 50% 規定的限制（通檢專案小組會議資料[17]，印刷 p.8-2–8-5，表 8-1）。這些規定散在不同的計畫裡，條件也不一致，而且管的都是單一基地，不是一個區加總起來的量。2026 年的公展草案，是要把它們統一成全市規則：都更增加的容積原則限在基準容積的 50%，加上移入容積和增額容積後，總容積原則不超過 2 倍；表 8-1 所列地區仍照原計畫，已核准超過的案子也例外（同上，印刷 p.8-1）。全市一致的上限和總量管控仍是草案。
中央的方向則是往上推。行政院 2026 年 7 月 16 日通過《都市更新條例》修正草案：獎勵已達上限的案子，若另外無償捐贈社會住宅，經審議通過可以再獎勵，最高到基準容積的 2 倍（行政院新聞稿[18]；草案對照表[19]，第65條第5項）。截至我們查核時，草案已交立法院內政委員會審查、還沒有審查紀錄，全國法規資料庫的條例仍是 2024 年版本，草案尚未成為法律（立法院議案進度[20]）。內政部的說法是會「嚴格審查其公共性」；社宅推動聯盟召集人則在公開場合批評，這是讓社宅「變成是解鎖容積天花板，惡化環境承載」（內政部新聞稿[21]；公視報導[22]，2026-04-13）。兩邊的說法都是政策判斷，不是承載的實測。
南港也碰到這條線。依第489次審議紀錄，兩塊地六類獎勵相加，分別約是法定容積的 67.69% 和 65.77%，超過一般印象中的「多蓋一半」；其中開放空間獎勵約 13% 是單獨列項（第489次審議紀錄[2]，p.13–14；我們加總）。紀錄沒有寫這個總量依據的是哪一條上限。但這塊地早就被放進可以超過 1.5 倍的那一格：2013 年的南港主要計畫寫明，因為要「配合重大發展建設需要」、本案又是「指標性都市更新案之ㄧ」，所以把調車場變更為商業區的土地「指定為策略性再開發地區，以鼓勵地區更新開發」（2013 年南港主要計畫書[23]，印刷 p.15）。依當時的獎勵辦法，策略性再開發地區若再符合集中留設公共開放空間達基地面積一半以上等條件，上限可以從 1.5 倍放寬到 2 倍（2008 年版辦法[11]，第13條第1項但書）；2019 年後的條例也有類似的 2 倍例外（都市更新條例[7]，第65條第2項第3款）。南港的約 166%–168%，正落在 1.5 倍和 2 倍之間。它實際走的是哪一條、條件是否都符合，公開紀錄沒寫，所以我們不判斷是否違法（見「本報導的限制」）。可以確定的是，替這塊地打開那一格的指定理由，寫的是重大建設與「鼓勵」開發，這段理由裡沒有一句提到道路或公共設施撐不撐得住。交通方面，交通局只寫交通影響評估報告已在 2021 年 4 月經都市設計審議核定；審議會則記載車道、車流與臨停「經實施者說明……予以同意」（同上，p.6、11–12）。公開紀錄裡看不到車流量、道路服務水準等數字。
讀者問題：上限是多少？獎勵可以把它推到哪裡？南港在哪裡？
圖型：橫條圖，橫軸從 0 起算，單位是「占該基地基準容積的百分比」，條長與數值成比例。每一條都以各自基地的基準容積為分母，所以可以放在同一把尺上比較。南港兩條的分母，審議紀錄寫「法定容積」；用國土署招商案例所載容積率 300% 乘以基地面積回推，和紀錄的百分比一致，這裡視為同一分母。
資料：
基準容積：100%
《都市更新條例》一般上限：150%（第65條第1項）
同條特定例外上限（如面積達一萬平方公尺以上的策略性更新地區）：200%（第65條第2項第3款；2008 年版辦法第13條但書對策略性再開發地區也是 200%，另有條件）
南港單元一，原則同意獎勵後：167.69%（第489次紀錄 p.13，我們加總）
南港單元二，原則同意獎勵後：165.77%（同上 p.14，我們加總）
臺北部分細部計畫已施行的總容積上限：200%（信義、TOD、南港產專區、防災型都更等，表 8-1；單一基地上限，不是地區總量）
草案：統一成全市一致的總容積原則上限：200%（2026 年臺北公展草案，p.8-1，未生效）
2026 年行政院版修法草案，另捐社會住宅時的上限：200%（草案，未生效）
可以說：臺北已有分區上限，市府仍自承缺乏總量管控機制；法律的 1.5 倍有例外，草案正把天花板往 2 倍推；南港的獎勵量超過一般 1.5 倍的印象。
不能說：南港違法（南港在 2013 年已被指定為策略性再開發地區，落在 1.5 倍到 2 倍之間；紀錄未載它實際適用哪一條、條件是否符合）；也不能說到了 200% 周邊就一定撐不住——這些上限都是對單一基地一律套用的倍數，不是針對某條街做的承載計算。
下一個問題：每一次往上推，新增開發量是否已納入設施規劃，給出的權利又值多少？
這一節釐清了第二關：上限有，地區設施規劃也有；臺北仍自承缺總量管控，BR-1公開審議紀錄沒有列出可對照的承載數字。下面回到第一關——換回來的東西，值不值得送出去的那份權利？要回答這個，得先知道送出去的東西值多少。
主線 2
第一個轉折：這些「多蓋的樓」有價格，審計機關算過兩次
很多人以為，容積獎勵只是放寬規定，政府沒有失去什麼。可是政府的審計機關不這樣看。
讀下去
臺北市審計處算過一次。 2012 年，審計處查建管處列管的開放空間獎勵案，190 案中有 28 案沒有開放給公眾，這 28 案拿到約 59,421 平方公尺獎勵樓地板；審計處以房屋買賣價格扣除工程造價，估算起造人「約獲 39 億 9,906 萬餘元利益」，批評「不符社會公義」（臺北市審計處審核報告[24]，乙-97）。這批是土地使用管制的獎勵，不是都更獎勵；但它說明的是同一件事：給了樓、沒換到公共空間，市民就實際損失了一筆有價格的東西。
法律本來就要求估價。 以權利變換實施的都更案，要由實施者委任三家以上專業估價者，查估更新前後的權利價值（都市更新條例[25]，第50條）。市府自己也有估價範本，標題就把「獎勵容積回饋代金」和容積代金、增額容積價金並列（都發局估價範本[26]）。容積的價值不是算不出來。
審計部也替都更獎勵算過一筆。 審計部 108 年度中央政府總決算審核報告，以臺北市 147 件拿到綠建築容積獎勵的都更案為例：實施者為這項獎勵繳的保證金共約 106.06 億元；若用臺北市都發局「都市開發審議服務平台」公告的各案「更新後住宅樓層平均單價」計算，這些獎勵樓地板的總價約 160 億元（159 億 9,990 萬餘元），比保證金高出約 53.93 億元。各案保證金只占獎勵總價的 40.82% 到 82.53%，其中 9 案不到一半；審計部還指出，市價普遍明顯高於這個公告單價，用市價算，保證金占比可能更低（審計部審核報告[27]，乙-181–182）。這 160 億元是獎勵樓地板按公告單價算出的總價，沒有扣掉營建成本，不是建商的淨利，也不是市民的損失；它說明的是，用市府自己公開的單價，就算得出獎勵值多少。
同一份報告也記下政府為什麼偏好這個工具。審計部建議檢討用容積獎勵推廣綠建築是否合宜，得到的回覆是：「因容積獎勵對政府財政負擔相對較輕」，美、新、日等國也採行，所以政策「確有其可行性」（同上，乙-181–182）。這正是本報導要追問的那句「不用花錢」。審計部同時寫明，「容積獎勵具有不可逆之性質」，房子蓋好就收不回來，而獎勵辦法「尚乏各級主管機關對於容積獎勵之監督管考機制」；它也估算，全國 190 件獲綠建築獎勵的都更案，多蓋的樓地板在 40 年間增加的碳排，約抵掉綠建築標章減碳量的 48.77%（同上）。這些是全國層級的估算，不是南港的數字。
更正說明（2026-10-21）： 前一版這裡寫「據我們讀到的摘錄」，因為當時下載到的原件是空白檔，我們只把 160 億元當參考、不作判斷依據。這一版取得可讀原件，逐字核對了 147 案、106.06 億元、160 億元、53.93 億元與「尚乏」監督管考等文字，數字與前版一致；因此改列為已核實事實，並補上原件裡的保證金占比、政府回覆與碳排估算。我們的判斷方向沒有改變，但「政府自己沒算過獎勵值多少」這種說法不成立：中央審計機關算過一項；沒有做的，是市府把它逐年加總、公開、送議會。
主線 3
第二個轉折：同一座城市，賣容積時記得一清二楚
臺北市自己的另一套制度，可以當作對照組。先說清楚：容積移轉繳代金，和都更容積獎勵，是法律上不同的兩種機制；下面的金額是代金收入，不是都更獎勵的價格。拿它來比，是因為它證明臺北對同類的開發權會估價、設基金、送議會。
圖 1
圖型：兩欄對照表（文字，不以長度或面積表示數值）。
| 容積移轉繳代金 | 都更容積獎勵換設施 | |
|---|---|---|
| 給出的是什麼 | 多蓋樓地板的權利 | 多蓋樓地板的權利 |
| 有沒有逐案估價 | 有，三家以上估價、代金審議會審 | 權利變換案依法估更新前後權利價值，獎勵價值含在其中、未單獨列出；協議合建等方式不一定估價 |
| 收到什麼 | 現金，進專用基金 | 實物空間、開放空間、綠建築等承諾 |
| 議會怎麼監督 | 基金每年預算由議會審議 | 不經預算程序；由都更審議會核給 |
| 公開的總帳 | 累計收入約 460.36 億元、用途、取得面積 | 年度只公開件數與平方公尺 |
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開發者想把別處的容積移進自己的基地，可以向市府繳「容積代金」。市府 2014 年說明，代金由市府委託三家以上專業估價者查估後評定（市府新聞稿[28]）。都發局 2026 年向議會報告：2019 年起至 2026 年 5 月底，代金審議委員會開了 80 次會、審議 226 件代金案；代金進入專用基金，收入約 460.36 億元，已用約 261.69 億元標購 64.14 公頃公共設施保留地（都發局工作報告[29]，印刷 p.16）。
這個基金每年的預算，要送臺北市議會審。例如 2024 年 1 月 25 日，議會審議 113 年度附屬單位預算時，「臺北市容積代金基金」照審查意見通過（議會會議紀錄[30]）。
所以，性質相近的東西——在基地上多蓋樓地板的權利——在臺北有兩種帳。兩者法源不同，這裡比較的是記帳與監督方式，不是價格：
讀者問題：容積賣成現金和換成設施，在帳上差在哪？
時間：代金為 2019–2026 年 5 月；獎勵統計為 2002–2025 年。
可以說：同類開發權以代金收現金時，有估價、有基金、有議會審；以都更獎勵換實物時，公開帳只剩面積。
不能說：兩者是法律上不同的機制，460.36 億元是代金收入，不是都更獎勵的價格；這也不代表每個都更案的交換不划算，或都更案完全沒有估價程序。
下一個問題：都更獎勵每年送出的權利，值多少？誰能看到？
主線 4
都更獎勵的公開帳：只有平方公尺
臺北市公開了每年核給的都更容積獎勵。表裡主要記錄年份、核定件數、獎勵面積，另有地區和行政區代碼，沒有金額（臺北市資料大平臺[31]）。
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讀者問題：這種「不用編預算」的交換，規模有多大？
圖型：直條圖，縱軸從 0 起算，單位平方公尺，長度與數值成比例；每年一根。
資料（官方年度合計）：2002：19,511｜2003：5,459｜2004：13,036｜2005：41,926｜2006：38,966｜2007：57,024｜2008：47,755｜2009：42,717｜2010：29,969｜2011：32,101｜2012：36,600｜2013：100,713｜2014：52,032｜2015：95,364｜2016：90,259｜2017：115,176｜2018：94,116｜2019：178,504｜2020：133,913｜2021：95,522｜2022：345,265｜2023：154,553｜2024：131,999｜2025：150,928
分母／範圍：臺北市核定都更案，各類獎勵合計；24 年合計約 210 萬平方公尺、630 件核定（我們加總）。
可以說：2013 年後每年多在 9 萬平方公尺以上，2022 年最高；這是一筆持續、規模不小的公共權利發放。
計數核對：這630件和更新處公布的事業計畫核定數相合：2011年底以前均為118件，2012–2025年逐年也一致；更新處另列的概要、變更等各種程序核定合計，則是1,363件，不能混用（更新處推動成果[32]，核定件數段及整體推動成果（三））。
不能說：件數相合，仍不能證明面積已排除同一案變更後的重複計入；不能把210萬平方公尺當成不重複、已經蓋好的新增樓地板，也不能換算成金額。表上沒有獎勵類別，不能說其中多少換了公益設施。
下一個問題：每年這些權利值多少？換回了什麼？
這張表沒有任何一欄是錢。都市更新處公開的核定案件一覽表，也只有日期、案名、地號、實施者與規劃單位，沒有獎勵額度或受贈內容（核定一覽表[33]，p.1–3）。
前面提過，以權利變換實施的都更案，依法要估更新前後的權利價值；獎勵帶來的樓地板價值就含在這個估價裡，但沒有被單獨列出、加總或公開，也沒有進預算書，更沒有一張讓市民看見「今年送出多少價值、換回什麼」的公開帳。以協議合建等其他方式實施的案子，則不一定經過這道估價。
有學者把這種做法稱為「隱性債務的轉移」：公益設施沒預算蓋，就「給容積」解決（聯合新聞網轉述學者發文[34]，2026-08-11）。這是學者的判讀，不是官方認定；但它說中了這筆帳最奇怪的地方——它真實存在，卻不在任何人要向議會交代的帳上。
主線 5
這筆價值，最後流到誰手上？
說到這裡，很容易得出「容積都送給建商」的結論。南港的資料顯示，這也太快。
讀下去
南港兩塊地幾乎全是公有地，涉及臺鐵與新北市政府（國土署招商案例[35]，p.1）。新北市財政局向議會報告，它在南港的市有地占更新單元 5.31%，預期可分回房地價值約 35.12 億元（新北市財政局業務報告[36]，印刷 p.29）。這是整案預期分回，不全是獎勵帶來的增值，但足以說明：增加的價值有一部分回到公有地主。
捐贈的成本也不一定由建商吞下。臺鐵 2013 年招商草案准許把捐贈公益設施的費用列入「共同負擔」，也就是用更新後的房地抵付；增加的獎勵再由各方依比例分配。同一份草案也限制實施者分回不得高於投標承諾（招商草案[37]，PDF p.74、192，第5.3.2、5.4.1條）。這是草案，不是正式契約。
所以，真正的不對稱是另一件事：決定送出多少權利的是臺北市；分到增值的有中央的臺鐵、新北市、民間投資人；新增人口與車流的公共服務，則需要臺北市承接。 而這三方各分到多少，市民看不到一張完整的帳。
各方也有真實的難處。都市更新處與審議會一邊要審查獎勵是否合理，一邊承受推動更新的壓力；南港案在審議時就附上「核定前簽約、由更新處核實計算」等條件（第489次審議紀錄[2]，p.13）。實施者先拿錢蓋捐贈設施，成本要靠共同負擔與分回慢慢回收，同時還要面對分回比例上限與市場風險（招商草案[37]，第5.3.2、5.4.1條）。等待更新的住戶要的是耐震與居住改善，獎勵愈少、愈慢，他們等得愈久；市府 2026 年的通盤檢討也把促進老屋耐震與更新列為政策目標（公展計畫[16]，印刷 p.5-6）。議會的壓力也多半是往「加容積」的方向：2026 年 1 月，議員提案要求研議把住三的基準容積由 225% 提高到 300%、擴充防災型都更的獎勵類型，議會都照審查意見通過、送市府研議（議會會議紀錄[38]，第140574、140571案）；同年 4 月的施政總質詢，也有議員直接要求市長「放寬容積」、讓都更更快，都更處處長則答覆，經鑑定耐震不足就能得到相對應的容積獎勵（議會速記錄[39]，2026-04-10）。而沒有參與更新的周邊居民，可能面對車流、日照與公共設施負擔的變化；這些影響不能靠地主的房地分回表交代。這些難處都是真的，但沒有一項能免除公開獎勵價值、承載依據與配套的責任；推動更新和公開這筆帳，並不衝突。
主線 6
拿到之後，帳還沒結束
「不用編預算」通常只算到點交那一刻。
讀下去
臺北市 2012 年的函文寫明，受贈設施的後續管理維護費用「循預算程序辦理，或由管理機關自行另覓財源」（市府函文[40]）。換句話說，空間是捐的，讓它開門的錢通常回到市府預算。
大同親子館就是例子。審計處記載，大同區雙連段二小段 190 地號的都更回饋空間，原計畫給文化局作專業藝文展演，後來「因不符合原使用目的」移交社會局（臺北市審計處審核報告[24]，乙-104 表1）；依地號與實施者比對，它很可能就是今天首善大樓裡的大同親子館（規劃顧問個案頁[41]）。它確實有服務，營運團體記載 2017 年受益 112,944 人次（營運年報[42]，p.12）。社會局 2025 至 2027 年的委託管理案，決標金額約 3,076 萬元（決標公告[43]）。這是有價值的服務，也顯示取得捐贈空間之後，仍要另外支付長期營運費。
而「先給、後找用途」在臺北不是新問題。審計處早在 2012 年就指出，文化局 2000 至 2006 年間爭取 5 件都更回饋設施，需求規劃未審慎評估，「致相關設施接管後即閒置」，其中兩件移交社會局（臺北市審計處審核報告[24]，乙-103–104）。隔年的追蹤只寫「業已研謀改善或依改善措施持續辦理中」，沒有說改了什麼（臺北市審計處 102 年度審核報告[44]，乙-131）。南港2019、2021年的需求尚待確認，使同樣的疑慮再度浮現；但是否未做評估，仍須依本案文件判斷。
密度的成本也沒有進帳。臺北市 2026 年公展的通盤檢討計畫自己承認，都更、危老、綜合設計與容積移入等管道的上限不一致、「缺乏總量管控」，衍生公共設施服務與居住品質問題（公展計畫[16]，印刷 p.5-7–5-8）。
主線 7
規則有洞，還是規則在卻沒做？
兩種都有，要分開說。
讀下去
南港需求評估：有理由懷疑不足，尚未證明程序未執行。 2012年市府函要求規劃機關與受贈單位，在決定受贈前評估需求（市府函文[40]）。南港的公益設施獎勵在2018年已簽奉市長核可，用途以政府機關辦公室為原則（都審會紀錄[3]，PDF p.38）；2019年市政會議卻記載各單位無需求、僅市立大學有意願，2021年財政局仍寫進駐單位待「後續確認」（市政會議[4]，秘書長補充報告；第489次紀錄[2]，p.5）。這組時序使我們有理由懷疑：決定交換空間時，實際使用者與面積需求的評估還不充分。
但2018年要點另有例外：實施者已取得受贈單位同意捐贈函文，可免肆、三、（二）的指定評估作業；伍也容許無法確認捐贈內容或受贈單位時，報府協調或逕行簽府決定，不受前項各類時程拘束（2018年要點[45]）。免跑特定作業，不等於需求已充分評估；已有核可，也不能反過來當成沒有評估。我們未取得本案實際評估、適用例外的文件，附件3流程圖的適用也未核清，因此不把南港列為已證明未執行程序。都市更新處與受贈的財政局仍應說明：2018年核可依據什麼需求，後來如何確認使用者與面積（缺件見「本報導的限制」）。
開放空間獎勵 28 案未開放，審計處 2012 年點名建管處未落實監督。建管處當時回覆會加強資訊管理、持續追蹤改善，沒有寫期限（臺北市審計處審核報告[24]，乙-97）。對照後來的動作：建管處 2014 年對具名大樓發函限期移除障礙物（建管處新聞稿[46]），2020 年修正的管理要點也明定市府要列管、不定期抽查（管理維護要點[47]，第十一點）。審計處隔年追蹤時，把這件事和另外兩項缺失併成一句：「經核業已研謀改善或依改善措施辦理中」，沒有列出 28 案改善了幾案、還有幾案沒開放（臺北市審計處 102 年度審核報告[44]，乙-125）。一件估出約 40 億元利益的缺失，到了下一年度的報告只剩一句「辦理中」，公開紀錄就停在這裡。那 28 案逐案改善了多少，我們在公開資料中找不到；該公開的是建管處。
中央其實替「多給的那一格」留了一條把價值收回來的路。2008 年的獎勵辦法規定，策略性再開發地區拿到 2 倍上限的案子，實施者要和市府簽協議書，把多出來的容積扣掉成本後的收益，以現金捐一部分給都市更新基金，比例上限 40%，「由地方主管機關視地區特性訂定」（2008 年版辦法[11]，第15條）；2019 年新版把它移到第19條，適用 2015 年 7 月 1 日前指定的地區，期限九年（2019 年版[48]，第19條）。南港 2013 年被指定、2022 年核定，兩版的時間都涵蓋得到。
確定：臺北現行公開的法規裡，沒有這個比例。 我們逐條讀了都市更新基金的自治條例（現行版與 1993 年最早版）、都市更新自治條例、市府的容積獎勵辦法與附表、回饋捐贈作業要點。基金條例有收這筆錢的科目，寫著「依都市更新容積獎勵規定所得之經費」，但沒有任何一處訂比例（基金自治條例[49]，第3條）。市府獎勵辦法附表裡的「提供經費予本市都市更新基金」，是拿錢換容積的公式，不是這一條（獎勵辦法附表[50]）。
很可能：臺北從來沒有訂過一般適用的比例；這筆錢，帳上看不到收過，預算也沒打算收。 都更基金 2023 到 2025 年度的決算只列科目合計，沒有一個科目或說明標明是這類款項（2023 年度決算[51]，p.21402-4–5；2024 年度決算[52]，p.21402-4–5；2025 年度決算[53]，p.4–5）。2026、2027 年度的預算書則每一筆收入都寫明法源，沒有一筆引用這一條或策略性再開發地區。2026 年度預算裡確實有一筆約 2.38 億元的捐款，但說明寫的是公辦都更的投資人「依據臺北市都市更新建築容積獎勵辦法及公辦都更事業計畫書」捐的，是市府自己的辦法，不是這一條；南港也不是市府公辦的都更（2026 年度預算案[54]，印刷 p.21402-24）。2027 年度預算的「其他業務收入」一下子多了約 8.6 億元，細目是約 3.54 億元的中央老宅修繕補助，和約 5.08 億元向民間工程收取的臺北港土石方回饋金（2027 年度預算案[55]，印刷 p.21402-24–25）。預算是市府預計要收的錢；連預計都沒有列，表示市府沒有把它當成一筆要收的錢。
會推翻這個判斷的，是市府用沒公開的函令、審議決議或個案協議訂過比例（還有一筆缺口，見「本報導的限制」）。中央把比例交給地方訂，地方沒有公開訂過，這是規則在、卻沒做；訂比例、簽協議、收款的權責，在基金主管機關都市發展局和管理機關都市更新處。南港到底有沒有簽這份協議，我們有理由懷疑沒有，但查不下去（見「本報導的限制」）。
沒有任何規定要求市府把都更獎勵的價值加總、公開或送議會。代金有基金、有預算審查；獎勵沒有。這不是承辦人偷懶，是制度設計就讓這筆帳留在預算書外面。
就算地方訂了比例，中央也把收回寫成「自願」。2008年正式版第15條寫的是「實施者自願以現金捐贈」（2008年歷史條文[11]，第15條）。我們尚未核得採用這個設計的理由。把最大一格開發權的回收設計成可捐可不捐，這一層的責任在內政部。
獎勵發出後有沒有兌現，沒有一張公開的逐案追蹤表；28 案要等審計處去查才被發現，隔年的追蹤也只剩概括的一句話，就是例子。
獎勵加起來有多少、周邊撐不撐得住，不能只看每塊基地有沒有守住倍數。中央早在2017年版本的辦法第35條，就要求通盤檢討時檢討容積總量，並把不同法令的獎勵一起檢討；2025年修法後的第41條，再明訂主要計畫清查各細部計畫的容積、獎勵等規定，細部計畫依主要計畫的總量檢討（舊版辦法[56]，第35條；現行辦法[57]，第41條）。總量檢討有規則，不能說中央完全沒要求。
但「沒有完整機制」，也不能寫成「從來沒有公開檢驗」。 2008年內政部都委會審南港路三段、東新街附近另一個開發案時，公開紀錄收錄了臺北市政府的答覆：以居住、就業人口推估南港發展總量，再用公園、國中與國小用地檢討，據此主張該案含容積移轉的50%獎勵上限可以負荷。這不是調車場BR-1；同次大會仍認為獎勵額度合理性等問題待釐清，要求補資料再審（內政部都委會第684次紀錄[58]，印刷p.65–66、77）。它證明市府曾公開提出地區層次的試算，不證明試算正確、案件已核准，或今天所有獎勵都已納入。
我們因此收回把總量問題直接歸成「規則在、卻遲遲沒做到」的判斷。新核到的計畫書也把追問指向更具體的地方：2022年中正區主要計畫的法規檢核表，對「檢討容積總量、不同法令獎勵併同檢討」的要求，處理欄寫的是「細部計畫配合辦理」（中正主要計畫[59]，印刷p.276–277）。我們接著核對2022年公告的中正細部計畫[60]：部分基地確有把都更獎勵、其他獎勵與容積移轉合併設限的規定（印刷p.96–97）；但在這次核讀的計畫內容與附件中，仍未找到可將全區各類增量、人口與設施容量對起來的計算表。這不能當作市府內部沒算的證據。都市發展局仍須說明：地區人口與設施規劃究竟納入哪些獎勵、如何連到BR-1個案審查；市府2026年自承缺乏總量管控的責任，並未因此消失（公展計畫[16]，印刷p.5-8）。
2018年修法時，已有立委主張每塊基地連同移入容積不得超過2倍，也有人主張在整個地區衡量承載；立法院最後採行政院版。這一層制度選擇的責任，仍在提案的行政院、主管的內政部與通過它的立法院（立法院公報108卷1期[8]，印刷p.255–258）。
市府自己的改革草案，其實承認了這筆價值。 同一次通盤檢討，對艋舺大道、市民大道沿線提高基準容積的方案寫明：增加的 75% 基準容積「應全數回饋予市府」，以回饋樓地板為原則，經同意可改繳代金，代金由三家以上估價者查估、收入納入住宅基金（通檢專案小組會議資料[17]，印刷 p.5-81–5-82）。這仍是審議中的草案，不是現行規定；但它說明市府知道多給的容積是公共價值、可以估價、可以收回。
國外怎麼做：不一定收現金，但一定記帳
英格蘭： 2019 年修法後，收取開發者貢獻的地方政府必須每年在網站公布基礎設施資金報告（法規原文[61]，第121A條）。倫敦金融城 2023–24 年度把新承諾、實收與支出分開列（倫敦金融城年報[62]，p.19、26）。
紐約： 「多蓋樓換公共空間」的做法，紐約是始祖之一：市府城市規劃局說明，1961 年的分區規則開啟了這套獎勵制度；後來與學者合作的盤點發現，換來的空間有 41%「用處有限」，市府因此限縮了可以換獎勵的空間種類與區位（紐約城市規劃局[63]，p.1–2）。這些空間的正式名稱是「私人持有、對公眾開放」的空間。市審計長 2017 年查 333 處，182 處違規（紐約審計報告[64]，p.1、9）；之後市府建築局對未依約設置桌椅、樹木的空間開罰（建築局執法公告[65]，2018 年 10 月）。
新加坡： 直接對土地增值收費，一般費率為增值的 70%，費率按區位公開（新加坡市區重建局通函[66]）。
舊金山： 市府的區域計畫直接承認，新增的居民與工作人口會壓迫基礎設施，並寫明新開發要透過直接提供公益、繳交衝擊費和稅收來分擔（舊金山中南市場區計畫[67]，Plan Strategy 第3段）。也就是說，多出來的人口用掉的公共容量，是被當成一筆要付的成本。
這幾地的法權與制度和臺北不同，不能照搬比例。可以比較的是：給出開發權之後，市民看得到給了什麼、換到什麼、用掉多少公共容量、有沒有兌現。
主線 8
我們的判斷
確定：沒有購置預算，不能當作交換零成本的證明。 至少要核對兩本帳。一本是公共設施：新增開發使用共用的道路、公園與下水道，是否需要追加容量與費用，要看原規劃已納入多少、配套做到多少。南港2018年的公開規劃，使我們撤回「超過基準的部分一概沒有多配」的說法。另一本是開發權的價值：審計處替28案未開放的開放空間獎勵估出起造人約獲40億元利益；審計部用市府平台公告單價，算出臺北147案綠建築獎勵樓地板總價約160億元，比保證金高出約54億元；權利變換案也依法要估價。市府以不同制度的容積代金收現金時，累計約460億元，還有基金與議會審查（各來源見前文）。這些金額不能當成南港的獎勵價格、公共損失或淨成本，卻足以說明多給的權利有經濟價值。[2][3][4][6][11][16][24][25][27][29][30][31][33][45][49][51][52][53][54][55][58][59][60]
讀下去
很可能：這是一筆真實存在、卻在預算外的公共支出，也就是「影子預算」。 依據是：臺北市公開的獎勵統計與核定清冊只有面積，沒有價值；獎勵不經議會預算審查，而同類的容積代金要經過。這裡的「影子預算」是我們的比喻，不是會計科目。我們也在臺北市議會的公開紀錄裡找過「都更獎勵的價值、估價、公開」，命中的會議紀錄、市府報告與質詢速記錄都沒有這類內容，也沒看到議員要求公開或市府承諾公開（查詢範圍見「本報導的限制」）。會推翻這個判斷的證據是：臺北市其實有逐年公開、加總獎勵估值並送議會的文件，只是我們沒找到。審計部那筆 160 億元不會推翻它：那是中央審計機關一次性的查核估算，只算綠建築一項，而且它用的單價就在市府自己的平台上——這反而說明，市府要算並不難。都市更新處握有各案權利變換估價，最有能力公開這筆帳。
有理由懷疑：地區規劃與個案核獎之間，還缺讓市民核對的完整說明。 2008年另一案的公開試算、2018年南港人口與公共設施規劃，都推翻了「臺北沒有被公開檢驗過」的概括（來源見前文）。但地區有規劃，不等於各法令獎勵已完整併計；BR-1審議紀錄沒有列出這個連接，2022中正的主要計畫又明確交細部計畫處理。目前應追查的是這個連接，不能判定歷年完全沒做。都市發展局應公開對清當期各類增量、計畫人口及設施供給，都市更新處、交通局應說明BR-1如何引用。若完整對照顯示已納足並經檢驗，這項疑慮就應撤回，責任收窄到公開說明的方式。
有理由懷疑：南港決定交換空間時，需求評估仍不充分。 2019年市政會議與2021年財政局意見，尚未交代確定的使用者及面積；市立大學已有意願，所以不能說「沒人要」。2018年已有市長核可，當年要點也准許憑受贈同意函免指定作業，或另行簽府決定；這些既有證據使我們不能把公開時序直接寫成未執行評估或違反程序（來源見前文）。會推翻或收窄疑慮的，是本案核可前已完成的實際需求評估與使用計畫、2019年重新調查回覆，或2021年財政局函及相關適用文件。都市更新處與財政局應公開說明評估與後續確認如何銜接；目前缺件及附件3的界線見「本報導的限制」。
很可能：法律留給臺北把最大一格開發權的價值收回一部分的那條路，臺北沒有走。 中央把收益捐贈設計成「自願」、比例交地方訂；臺北公開法規裡沒有比例，都更基金三個年度的決算看不到這類收入，兩個年度的預算也沒有列（見「規則有洞，還是規則在卻沒做？」）；還有一筆都審會代金不能逐案排除（見「本報導的限制」）。會推翻它的，是未公開的比例函令或南港的收益捐贈協議書；握有它們的是都市發展局與都市更新處。
付出代價，不等於交換失敗。 親子館有人用；公有地主分回資產；開放空間、綠建築也可能有公共價值——雖然審計部估算，綠建築獎勵多蓋的樓會抵掉近一半的減碳效益，換回來的公益也要打折計算。我們算不出南港這筆交換是賺是賠。問題在於：沒有一張公開的帳，市民就連「值不值得」都無從判斷，而這正是市府選擇的記帳方式造成的。
讀者問題：這次到底查到什麼？
｜公共容量與配套（道路、下水道、公園等）｜開發權的價值（多蓋樓地板值多少錢）
規劃時怎麼定｜南港通檢已有未來人口與公共設施規劃；不能只憑超過基準就說沒有預留｜超過基準的開發額度須依法取得，具有經濟價值
上限怎麼來｜1.5 倍最早見於 1999 年內政部辦法；2008 年條文要求考量環境衝擊與公共設施容受度；2018 年搬進法律。上限的容量算法仍未核得｜同左
獎勵時有沒有算｜已見地區規劃；各法令增量如何併計、BR-1如何引用，仍缺完整對照｜權利變換案含在估價裡，未見逐項獎勵價值公開帳
全市有沒有可對帳資料｜市府2026年自承缺機制；我們未取得跨制度、當期可核對的公開總帳，不能推成從未試算｜未見獎勵價值總帳；公開統計只有平方公尺
誰握有資料｜都市發展局、都市更新處、交通局｜都市更新處
時間與範圍：南港2018年通檢、中正2022年主要計畫、BR-1在2021年的審議及臺北2026年公展診斷；是文件對照，沒有共同數值分母，不畫比較長條。
可以說：地區規劃確實存在；仍需對清各類獎勵是否納入，以及給出的開發權值多少。
不能說：超過基準的每一份開發量都沒有預留容量；南港交換是賺是賠，或哪條街已經超載。
下一個問題：中正已見部分基地併計上限；全區各種增量的計算與設施容量，能否逐項對上？
主線 9
留給你想的問題
1. 政府要讓更新繼續前進，應先證明每一案與地區承載、開發權價值對得上，還是可以容許一定的不確定性，邊做邊調整？誰有權替可能承擔代價的周邊居民作這個決定？ 事前完整檢驗能保護沒有參與談判的人，也可能延長危險老屋住戶的等待；分階段推動能回應急迫需要，卻可能把修正不及的代價留給居民。兩種選擇都需要政府說清楚由誰承擔風險、哪些條件不能退讓。[2][11][16][37][48]
讀下去
2. 法律替策略性再開發地區留了收益捐贈機制，比例交地方訂；政府應收回多少開發增值，才能同時守住公共資源與更新的可行性？ 回收能讓更多市民分享公共決策創造的價值，代價可能是降低住戶與投資人的誘因；保留較多增值給承擔整合、建造與市場風險的人，可能促成更新，代價則是公共增值較少回流。比例與理由應公開的責任已很清楚；公開之後，怎樣的分配才算公平，仍需要我們選擇。
3. 假設你住的老公寓正要都更，分回的房子大小取決於獎勵多寡：你是否支持公開獎勵估值？若另外要求回收部分增值，你又會怎麼選？ 公開是讓大家看見交換依據，並不等於決定要收回多少；即使支持公開，也可能反對回收。在這個假設裡，支持回收，是讓公共資源的增值由更多市民分享，代價可能是住戶多出負擔、少分房地，甚至讓更新難以進行；反對回收，則可能是認為老屋住戶與開發者已承擔整合、搬遷及市場風險，應保留足夠誘因，代價是公共增值較少回到共同使用的資源。當公開原則與分配原則碰到自己的房子，你會如何分別判斷，又願意承受哪一種代價？
4. 假設你家對面的老公寓要都更，多蓋三分之二，換來一層社會住宅或一座親子館，你家的日照和巷口車流會變差；你會支持嗎？ 支持，是讓別人得到更安全的房子、讓城市多一處公共服務，代價落在你每天的生活上；反對，是守住你本來被保護的那份容量，卻可能讓需要社宅的家庭和等待耐震的住戶繼續等。這是假設情境；你在這一題用的標準，和你在第 3 題用的，是同一把嗎？
本報導的限制
本報導只用搜尋得到的公開證據與資訊，不索資、不聯絡當事人。公開資料中找不到，不等於機關內部沒有。以下關鍵資訊我們沒有取得，若公開可能改變結論：
各都更案的獎勵估值與加總： 都市更新處持有的各案權利變換估價、逐項核獎附件。若顯示市府其實已逐案記錄獎勵價值，「沒有記帳」的批評要收窄為「沒有公開與加總」。
我們在臺北市議會網站的站內搜尋用四組關鍵詞查過。「都市更新 容積獎勵 價值 估算」查了市府書面報告和會議紀錄；「容積獎勵 估價 公開 都市更新處」查書面質詢沒有結果，改查會議紀錄；「都市更新 容積獎勵 價值」查了委員會與質詢的速記錄；「容積獎勵 市價 圖利」查書面質詢也沒有結果，改查會議紀錄。命中的文件都和都更獎勵估值無關：速記錄談的是停車位代金、老公寓電梯和托育補助，會議紀錄談的是京華城撤銷容積的提案。站內搜尋每次只回傳少數幾筆，這不等於我們讀過所有速記錄。
2025 年 6 月的市政總質詢紀錄列出都市更新處處長曾答覆，但只有誰問、誰答，沒有問答全文；這次再用「市政總質詢 都市更新處 容積獎勵」「都市更新 獎勵 估價 公開」查速記錄，命中的是警政、民政委員會與幾次大會紀錄，都沒有那兩天的速記錄；第三次改用會期與質詢組別查，命中的仍是 2026 年的其他速記錄；第四次改查大會會議紀錄，命中的是 2026 年 10 月的臨時大會與其他紀錄；第五次改查書面質詢目錄，沒有結果。所以口頭質詢裡是否談過，我們仍無法排除。
另用「容積總量管控、公共設施、承載、都市更新」查速記錄與會議紀錄，以及用「都市發展局 工作報告 容積總量 通盤檢討」查市府書面報告，命中的交通、民政、秘書處工作報告等文件裡，也沒有逐區承載或總量的數字。
容積承載的評估： 2018南港主要計畫的未來人口、開放空間與學校用地檢討已取得核實（計畫書[6]，印刷p.102–111、124–127）；2022中正主要計畫第35條處理欄也已核實（計畫書[59]，印刷p.276–277）。仍缺各種法令獎勵併計的計算表、假設與後續更新，以及BR-1交通影響評估全文如何使用這些地區資料。中正指向的2022細部計畫[60]已有公開入口，已核到部分基地的跨項目合併上限（印刷p.96–97），但仍未定位全區計算對照；不能把這個缺口說成市府完全沒有公開規劃或沒有做評估。2008另一案的試算也不能直接代替BR-1評估。都市發展局、都市更新處、交通局若公開完整對照，可能推翻「公開檢驗連接不足」的疑慮；若顯示已含新增量，也必須再收窄公共容量成本的判斷。
南港獎勵總量的法源： 兩塊地獎勵相加約達基準容積的 66%–68%。我們已查到這塊地在 2013 年被指定為策略性再開發地區，這是可以超過 1.5 倍、最高到 2 倍的那一格。
第489次審議紀錄沒寫報核日期。但市府都市設計審議委員會審這個案子時，都市更新處的書面意見記載，兩個單元「皆於 104 年 6 月 26 日申請報核」，也就是 2015 年 6 月（都審會紀錄[3]，PDF p.38）。2015 年早於 2019 年的修法，依現行辦法第20條，這種案子「得適用修正前之規定」（都市更新建築容積獎勵辦法[68]，第20條）。
也就是說，南港可以選舊制。它實際選了哪一版、集中留設開放空間等條件是否符合，紀錄都沒寫。事業計畫書的法規適用章節若公開，就能確認。
市府自己的計畫書也把天花板訂在 2 倍：2019 年公告的南港區細部計畫通盤檢討，把調車場所在的特定商業區列為策略性再開發地區，並規定各基地連同都更獎勵、容積移轉在內，總和「不得超過各該建築基地 2 倍之法定容積」（南港區細部計畫通檢[69]，印刷 p.47–48）；2012 年都委會審這塊地的細部計畫時，另訂了一個 50% 上限，但前提是「如無依都市更新建築容積獎勵辦法規定申請放寬容積獎勵上限之需求」，而且明文「不包含都市更新獎勵」（都委會第 639 次紀錄[70]，p.6）。
這一格還連著一份協議書：用了 2 倍上限的案子，依法要和市府簽約，把多出容積的部分收益「自願」捐給都市更新基金（見「規則有洞，還是規則在卻沒做？」）。南港有沒有簽，我們有理由懷疑沒有，但查不下去。 依據是：南港公開的審議紀錄只要求簽公益設施捐贈契約和綠建築協議書，沒有提到收益捐贈；都更基金到 2027 年度的預算書都沒有列這筆預計收入。但這筆錢要等收益扣掉成本才算得出來，可能在完工、出售後才繳，南港的大樓還在蓋，所以「還沒收到」不等於「沒有簽」。協議書在不在、比例多少、什麼時候繳，資料在都市發展局（基金主管機關）和都市更新處（基金管理機關、審議幕僚）手上，沒有公開。這份協議若公開，就能回答「多給的那一格，有沒有任何一部分價值回到公共手上」。
帳上還有一筆我們無法逐案排除：都更基金 2026、2027 年度預算各列了一筆約 6.34 億元、3.62 億元的回饋代金，說明只寫「依據臺北市都市設計及土地使用開發許可審議委員會審議繳納」，沒有列出是哪些案子（2026 年度預算案[54]，印刷 p.21402-24）。它的法源是都市設計審議，不是都更審議，和這份協議書不是同一套程序；但只要市府不公開逐案明細，就沒有人能從帳上確認。逐案明細在都市更新處手上。
我們上一版曾把決算「沒有這類科目」當成旁證，後來發現回饋代金科目底下也收別種捐款，就把那個推論收回；這一版是逐筆讀了 2026、2027 年度預算書的法源說明，才把判斷移進正文。
上一版這裡提到的「按其申請當時公告之都市計畫規定辦理」，經查是針對南港的產業生活特定專用區，不是調車場所在的分區，已撤下。在這些文件核到之前，我們不判斷是否違法。
上限更早的來歷： 1.5 倍最早見於 1999 年的獎勵辦法第4條，我們讀到了條文，但1999年訂定時的總說明或逐條說明尚未核得。若當時有依公共設施容量的計算，我們對上限算法仍未核得的判斷就須修正。
收益回收為什麼寫成「自願」： 2008年正式版第15條寫「實施者自願以現金捐贈」，第13條但書另設集中留設公共開放空間達基地面積50%以上等條件（2008年歷史條文[11]，第13、15條）。我們尚未核得採用或修改這項設計的理由；內政部的修法說明、座談會紀錄及對照表若有可核對的公開版本，可能改變中央制度設計責任的解釋。歷史取得的草案與公報紀錄保留；目前沒有可供讀者直接核對的同份公報連結，不以連線失敗判定當年文件不存在或內容錯誤。
2026 年修法草案的進度： 行政院 7 月 16 日已函送立法院，7 月 24 日院會決定交內政委員會審查；到我們查核時（2026 年 10 月），議案系統還停在「交付審查」，沒有委員會審查或三讀的紀錄（立法院議案進度[20]）。若通過，獎勵天花板會在捐社宅的條件下升到 2 倍。
年度獎勵統計的面積定義： 件數已和更新處逐年事業計畫核定數對上（見圖2），我們不再把它和含各種程序的核定量混為同一疑慮。都市更新處仍未在資料集說明：變更計畫的獎勵面積，是只計差額、重計全量，還是回寫原年度。若有這份編製規則及逐案明細，就能判斷210萬平方公尺是否有重複，改變圖2對實際規模的解讀。
南港需求評估與2018年例外的適用： 2018年要點肆、三、（二）1規定，實施者「已取得受贈單位同意捐贈函文」，可免該款指定評估作業；伍另容許報府協調或逕行簽府決定，不受前項各類時程拘束（歷史條文[45]）。這些是作業與時程的例外，不是需求已充分評估的證明，也不能直接視為免除2012年函要求的實質需求評估。南港2018年已有核可，但我們未取得其實際需求評估、所憑同意函及例外適用文件，不能確認是否、如何適用。2018年附件3[71]原件已有取得紀錄，圖內分支與連線仍未核清，不能推定它沒有已報核案件的特別安排；都審案附件2也不能代替都更案附件3。若上述文件顯示核可前已充分確認使用者、面積及合法適用程序，需求評估不足的疑慮應收窄或撤回；握有個案評估及受贈文件的都市更新處、財政局仍負說明責任。
南港的正式文件： 2022 年核定書圖、捐贈契約、財政局 2021 年 7 月 1 日函原文（在事業計畫附錄七）、2019 年三局重新調查回覆，以及臺鐵與實施者的正式契約、估價與實際分配。它們會決定最終核給量、需求是否先行，以及增值由誰取得。
審計部 108 年度報告的 147 案明細： 原件已取得並核實（見「第一個轉折」與文中的更正說明）。報告只公開合計與占比區間，沒有列出 147 案是哪些案子、各案獎勵多少、保證金後來有沒有退還或沒收。這份明細若公開，就能看出南港這類大型案的綠建築獎勵價值與保證金差距；明細在審計部與臺北市都市更新處手上。
開放空間 28 案的後續： 建管處逐案改善、開放與裁罰紀錄。審計處 102 年度報告只寫「已研謀改善或辦理中」，沒有逐案數字；若逐案紀錄公開，可以判斷這是執行到位，還是只在紙上結案。
長期成本： 南港受贈空間的維護費、使用機關過渡安排，以及新增密度的交通與公共服務負荷評估。
民眾與學者的公開說法未經我們獨立證實，只作為判讀與線索，不代表所有居民或專業者的看法。