起點
台北都更申請變多，老屋為何還是等不到重建？
2026年6月，內湖康樂街海砂屋簽約的新聞說，預計2033年完工。對住戶而言，簽約值得期待，但何時才能住進安全的新家？S1 中央社[1]
插畫用基地與資金兩條線索，閱讀重建路上的關卡。圖 3
一眼看懂：申請變多，重建量和老屋存量仍差一個量級
台北都更申請變多了，老屋重建真的跟上了嗎？
示意關係：對照
- 廣口徑，含概要、事業、權利變換及變更2025年報核 240件2024年為274件，是十四年來最高
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- 2019年以後多在35至40件之間2025年新增核定事業計畫 36件與報核不是同一批案件
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- 2025年核定案，報核至公告核定一般案平均 611日全體同意且無爭議的168專案平均98日，但只算到審議通過，計日方式不同
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- 2025年第二季，由約91萬戶×57%換算屋齡40年以上住宅 約518,700戶屋齡40年不等於都該拆
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- 1998至2025年底累計，含尚未完工者630案核定計畫安置現住戶 22,655戶未計危老重建與自行改建
概念示意，不代表實際道路位置、尺度或未證實的因果關係
資料：臺北市都市更新處都更成果、2025年都更案件年報、市府青銀換居說明。報核、核定為臺北市年度件數；平均時間限2025年核定案；老屋戶數為換算值，安置戶為核定計畫所載，兩者不是同一群人。 [3][4][7]不能從這張圖推論：不能用核定數除以報核數算成功率；不能用611日除以98日說快六倍；不能把老屋戶數與安置戶數相除推算「還要幾百年」。臺北市府2026年10月公布，相關公辦都更計畫累計45案申請，相較過去試辦計畫的15案，案量約三倍。對等著重建老屋的人，接下來最想知道的是：多了這些案，離住進新家近了多少？S12 市府政策說明[2]
主線 1
申請變多，核定也跟著變多了嗎？
公辦申請數與全市重建進度須分開看。更新處截至2025年底的成果頁，同時列出兩種年度口徑：一種只算新增核定的更新事業計畫；另一種連概要、事業及權利變換、擬訂及變更都算進去。同一個基地可能有不同計畫件次，後者不能直接當成不重複的重建基地。S13 都更成果[3]
圖 4
十四年來報核大起大落，事業計畫核定沒有跟著動
申請增加，核定也增加嗎？
| 年度 | 報核（廣口徑） | 核定（廣口徑） | 新增核定事業計畫 |
|---|
| 2012 | 224 | 34 | 16 |
| 2013 | 179 | 61 | 37 |
| 2014 | 117 | 34 | 23 |
| 2015 | 181 | 53 | 33 |
| 2016 | 83 | 51 | 25 |
| 2017 | 98 | 89 | 50 |
| 2018 | 76 | 83 | 43 |
| 2019 | 88 | 113 | 62 |
| 2020 | 130 | 116 | 39 |
| 2021 | 122 | 106 | 35 |
| 2022 | 176 | 121 | 40 |
| 2023 | 192 | 109 | 37 |
| 2024 | 274 | 96 | 36 |
| 2025 | 240 | 104 | 36 |
圖 5
2025年，三種案件的平均行政時間
沒有爭議的案子，真的快得多嗎？
| 類別 | 適用條件 | 2025年報核／核定 | 平均時間 | 量到哪裡 |
|---|
| 全部案件 | — | 240／104 | — | — |
| 一般案 | 不屬下列專案 | — | 611日 | 報核至公告核定 |
| 168專案 | 全體同意且無爭議 | 43／30 | 98日 | 報核至審議通過 |
| 150專案 | 全體同意、協議合建或自建、無陳情 | 1／8 | 32日 | 報核至審議通過 |
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報核確實暴增：2018年76件，2024年274件。2018、2019年的核定還多於報核；2022至2025年，報核合計882件，核定只有430件。新增核定事業計畫在2021至2025年都落在35到40案，低於2019年的62案。S13 都更成果[3]
這還不能判定審查變慢，因為案子要走很久才會出現在核定欄。2025年一般案從報核到公告核定，平均611天。2024年湧入的案件，要到2026、2027年才看得出結果；若那時核定數明顯跳升，「核定追不上」這個印象就要修正。S44 都更案件年報[4]
市長2025年11月的專案報告說，報核量倍增與「大都更」政策推動有關，人力增補追不上。申請的量，看來有一部分是政策喊出來的。S28 市長專案報告[5]
累計來看，條例1998年公布至2025年底，核定實施630個事業計畫，完工320案、施工中171案。重建並非沒有發生。問題是：這些成果，相對於等著重建的老屋有多大？S13 都更成果[3]
主線 2
二十七年的成果，和老屋的數量差多遠？
市府引用2025年第二季資料，91萬戶住宅有57%屋齡40年以上、51%在五樓以下；只住老人的住宅有12萬戶。S41 立法院專題研究[6]、S42 市府青銀換居說明[7]
插畫把視線拉遠，看見一座城市累積的等待。圖 6
老屋存量，與27年來核定計畫的安置量
現在的重建規模，和老屋存量是什麼量級？
| 項目 | 戶數 | 時點 |
|---|
| 屋齡40年以上住宅（換算） | 約518,700 | 2025年第二季 |
| 630案核定計畫安置現住戶 | 22,655 | 1998至2025年底 |
| 參考：只住老人的住宅 | 約120,000 | 2025年第二季 |
| 參考：列管須拆除重建的海砂屋 | 6,813（141件） | 2025年底 |
主線 3
危老這條路，接住了多少小基地？
圖3沒算進危老重建，它是另一條路：不必走都更審議，2017年條例上路後，單棟老公寓也能申請。建管處2026年11月更新的核准一覽表，列到2026年10月31日共核准1,090案。我們逐列整理後發現三件事。S64 危老核准一覽表[8]
圖 1
危老這條路，接住了多少小基地？
| 核准年度 | 核准案數 |
|---|
| 2018 | 7 |
| 2019 | 102 |
| 2020 | 296 |
| 2021 | 199 |
| 2022 | 148 |
| 2023 | 124 |
| 2024 | 70 |
| 2025 | 70 |
| 2026（至10月） | 31 |
圖 2
危老這條路，接住了多少小基地？
| 核准期間 | 核准案數 | 標記失效 | 失效占比 |
|---|
| 2018–2020 | 405 | 62 | 15% |
| 2021–2023 | 471 | 105 | 22% |
| 2024–2026年10月 | 171 | 21 | 12%（較新案件仍在期限內，偏低） |
圖 7
危老核准案，每年多少件、多少後來失效
危老核准增加了嗎，多少案後來失效？
| 項目 | 案數 | 說明 |
|---|
| 臺北危老核准案 | 1,090 | 一覽表所列總數 |
| 可辨識核准年份 | 1,047 | 按核准年分組列計 |
| 未辨識年份 | 43 | 因表格折行無法辨識年份，未列入分年統計 |
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第一，它確實接住了小基地：基地面積不到500平方公尺的有625案，約占57%，其中338案不到300平方公尺。這是巷弄裡單棟公寓的尺度。S64 危老核准一覽表[8]
第二，核准不等於重建：188案被標「失其效力」，約占17%。依施行細則，核准後180日內沒申請建照，核准就失效，可延長一次。這188案已不能沿用原核准；附件沒有逐案列出失效理由，不能一律認定是逾期未申請建照。S64 危老核准一覽表[8]、S65 危老條例施行細則第7條[9]
第三，它在退潮。每年核准數在2020年達到296案，2024、2025年各只剩70案。時間上，正好碰上條例給的「時程獎勵」逐年縮水：施行後三年內加基準容積10%，到第八年只剩1%；申請期限也只到2027年5月31日。時間吻合不等於因果，但這條路越晚走，能多蓋的越少。S66 危老條例第5、6條[10]
年度核准數：
失效情形（按核准年分組）：
可以說：2020年後核准減少，約六分之一失效；不能歸因財務或獎勵縮水，也不能當完工數。
依據：S64、S66。
下一個問題：核准之外，小基地付得起重建費嗎？
建管處記錄過一個完工例子：天母一棟屋齡43年、10戶的五層公寓，原容積225%，取得39%獎勵，重建為15戶，2022年10月領得使用執照。它證明老公寓能重建，而且仍靠增加戶數；它原本也沒有超蓋，不是最難的那種。S63 建管處案例[11]
一覽表沒有原樓層、戶數、原容積與完工欄，危老接住多少「原本蓋滿」的公寓，表上看不出來。差距這麼大，不只是審得快不快的事。老屋重建的錢，究竟從哪裡來？
主線 4
重建的錢，為什麼得靠多蓋新房來付？
同一張成果表裡有個少被提起的比例：630案安置現住戶22,655戶，更新後戶數卻是72,144戶，約3.2倍；實施費用約1.19兆元，更新後不動產價值約3.17兆元。這是全體加總，含未完工案，不代表每棟都多蓋三倍。S13 都更成果[3]
插畫多蓋的樓層，承載著重建收支平衡的期待。圖 8
同樣在住三區，原本蓋多少，決定能多蓋多少
容積獎勵上限，對老公寓和低密度基地一樣有用嗎？
| 假設基地 | 原有容積 | 獎勵後上限 | 可多出的樓地板 |
|---|
| 低密度舊屋 | 120% | 337.5% | 為原有的1.81倍 |
| 剛好蓋滿 | 225% | 337.5% | 為原有的0.50倍 |
| 蓋得較滿的老公寓 | 300% | 367.5% | 為原有的0.225倍 |
圖 9
三塊假設五樓公寓基地走危老，每戶還要補多少
基地大一點，住戶就不必出錢了嗎？
| 假設基地 | 基地面積 | 每坪造價設定 | 每戶約需出資 |
|---|
| 小 | 83坪 | 28萬元 | 1,160.7萬元 |
| 中 | 136坪 | 26萬元 | 715.3萬元 |
| 大 | 261坪 | 24萬元 | 493.4萬元 |
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這就是常見的都更算式：建商擔任實施者時先墊成本，再用房地抵付。多蓋出來、賣得掉的樓地板，才是付帳的錢。所以老公寓最麻煩：一位建商負責人在財經雜誌舉例，住三區法定容積225%，四五層老公寓實際常達240%至350%。原本就蓋滿，能多賣的就少。S47 理財周刊[12]
走危老，也逃不開這個算式。危老條例把獎勵後容積限在基準容積的1.3倍或原建築容積的1.15倍，另可加時程與規模獎勵，兩項合計最多再加基準容積一成。原本就超蓋的公寓，能多蓋的空間一樣很薄。S66 危老條例第6條[10]
一份2025年的臺大碩士論文，用臺北住三的三塊假設五樓公寓基地，試算住戶自己走危老重建。最小的基地83坪（約275平方公尺），原容積約為基地的2.7倍，高於基準容積225%。設定每坪造價28萬元、新屋每坪賣100萬元時，要室內一坪換回一坪，每戶還得拿出約1,160萬元。S67 臺大危老財務論文[13]
這是模型，不是哪一戶的帳單。但它把「能多賣的少」換成一個家庭聽得懂的數字：缺口不會消失，只是從多蓋的房子，轉到住戶自己的存款。可是市府2024年另開了一條給危樓的路，給的容積更多。超蓋的老公寓走那條路，是不是就補得上？
主線 5
防災型都更多給三成，門檻是一千平方公尺
2024年3月29日生效的「防災型都更」，專給耐震評估不足、或1974年2月15日耐震規範發布前就申請建照的老屋：走都更重建、基地達1,000平方公尺以上，再加基準容積30%的獎勵；總容積通常以基準容積2倍為限，超過要經審議會同意。市府給議會的書面報告寫明，這是專屬獎勵，「可與都市更新其他容積獎勵項目併同申請」。S68 防災型都更計畫書2025修訂版第16–18頁[14]、S75 市長施政報告書面答復第72頁[15]
插畫基地的邊界，也牽動安全與居住品質如何安排。圖 10
同一棟原容積270%的住三公寓，各條路最多能蓋到多少
同一塊基地，符合不同路線資格時，法定容積上限差多少？
| 路線 | 基地門檻 | 最多約可蓋 | 約為原容積 |
|---|
| 危老 | 無面積下限 | 333% | 1.23倍 |
| 一般都更（第65條第二項第一款） | 依劃定更新單元 | 337.5% | 1.25倍 |
| 危樓原容積1.3倍（第二款） | 須認定為危險建築 | 351% | 1.3倍（不得再加其他獎勵） |
| 防災型都更 | 1,000平方公尺以上 | 405%；買容積移轉至450%（若受通檢獎勵合計50%上限，約382.5%） | 1.5倍；1.67倍（受限時約1.42倍） |
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較多容積，確實讓基地多了一些可用來付重建費的房屋。以原容積270%的住三公寓試算，防災型都更的上限高於一般都更，但各區都市計畫另有獎勵總量限制，能否用足須看所在地的規定，差別見圖4b。大安區細部計畫保留的歷年規定尚未核清，適用情形見文末限制。S78 大安區通檢計畫書第48、82–83頁[16]
基地夠大的超蓋公寓，可能透過加碼增加付款空間；能否補足重建費，仍須另算。選哪條路也有差別：另一條按「原容積1.3倍」計算的危樓路線，不得再加防災型獎勵。S70 都更法令說明會教材第91頁[17]、S5 條例第65條[18]
問題在那條線。臺大模型的三塊基地是275、451、863平方公尺，全都不到1,000。危老核准的1,090案裡，933案、約86%也不到1,000平方公尺。S64 危老核准一覽表[8]
市府在都委會說明為什麼不放寬：基地小於1,000平方公尺，大樓的公共服務空間與停車場出入口排不進去，不符都更改善環境的目標；「如屬小基地、單棟重建案件，仍得以危老重建條例申請重建」。它用來佐證門檻影響不大的數字是：全市受理的1,137件都更案，小於1,000平方公尺的只有134件、占11.79%。S71 都委會第812次會議回應說明[19]
這個分母回答的是已受理都更案有多大，沒有回答全市多少小基地需要重建。危老核准案約86%是小基地，也顯示另一條路上有不同的人。市府對公共空間與出入口的顧慮有道理；但它指給小基地的危老，在前述三塊假設基地的設定下仍有補款缺口，申請期限又到2027年5月。有人陳情把被道路隔開、合計超過1,000平方公尺的基地加總，市府也明確不採納。S68 計畫書第36、47頁[14]
都發局給議會的工作報告說，統計到2026年5月31日，防災型累計123件申請；2025年5月的修訂放寬了免辦耐震評估範圍、產專區條件與送件程序，修訂版仍維持1,000平方公尺。核定幾案，給議會的報告也沒有寫。S76 都發局議會工作報告第45頁[20]、S77 2025年都發局工作報告第48頁[21]、S74 都更8箭階段成果[22]
這些證據把問題推到「蓋滿又湊不到一千平方公尺」的巷弄公寓：加碼的路進不去，另一條路又未必付得起。湊大基地，就是和隔壁幾棟一起整合，又回到同意與時間的問題。
偏偏成本還在漲。營造工程物價總指數（2021年=100）2016年為82.15，2025年為112.27，九年約漲37%；業者說缺工拉長工期，最後都反映到共同負擔。S45 主計總處物價統計月報表7-2[23]、S48 遠見專欄[24]
常聽到的「央行信用管制掐住都更」站不住：央行2025年8月明說管制不限制都更危老重建案；同年6月底全國都更危老貸款餘額8,014億元，比2024年9月底多1,314億元。S46 央行新聞稿[25]
市府也提了對策：2026年10月16日宣布，大街廓位於捷運站或水岸周邊、面積達3,000平方公尺以上，基準容積擬由225%提到300%，部分增加的容積須回饋作公共服務設施。我們未查得生效法規。就算上路，也是有條件、要回饋的加碼；巷弄裡基地小、離站遠的老公寓，不在這個條件內。S50 市府新聞稿[26]
接下來的康樂街，不是多蓋空間少的例子：市府初估它可申請的容積獎勵達100%。它回答的是另一件事：容積有了、住戶也全體支持，還剩什麼要談？
再招商時全體支持，市府還調了哪些條件？
康樂街136巷是臺北市「575專案」的第一案，也就是政府協助危險建築物更新的方案。市府在2025年2月介紹首次招商時，公布住戶意願為88.33%，共同負擔比率上限為56%。S2 首次招商說明[27]
到了2025年9月第二次招商，市府宣布住戶已百分之百支持，卻同時調整了承作條件：擴大可認列的建築實績種類、設置整合階段的履約保證金退還機制，並把共同負擔比率上限改為59%。市府也說，初估可申請的容積獎勵達100%，且調整不影響住戶原有權利分配。S3 再招商公告[28]
這裡的「共同負擔」是重建成本，包含工程、權利變換、稅捐、管理與貸款利息等。建商擔任實施者時，通常先墊付這筆錢；採權利變換，就是把舊土地、房屋與投入資金換算成重建後的權利，再從應分配的房地抵付成本。S4 成本問答[29]、S5 條例第51、52條[18]
因此，59%是招商所容許的成本分擔上限，不是建商利潤率，也不是已核定、實際向每戶收取的比例。上限從56%改到59%，足以證明市府重新安排了可承作的條件。
參與招商協助的都市更新研究發展基金會網站，刊有臺北市都市更新處撰寫的回顧。文章承認首次招商流標，並轉述訪商意見：成本、銷售預期、結構安全與分配彈性，都影響投標意願。這份執行端回顧把困難指向住戶意願以外的承作條件。S6 招商回顧[30]
2026年2月，更新處宣布暐傑建設獲選，並預計在2026年上半年簽約；6月29日，簽約實際舉行，這項有時程的承諾完成了。S7 評選結果[31]、S8 簽約紀錄[32]
從再招商時全體支持與承作條件同步調整的情況，我們的推論是：住戶共識之外，政府仍須協調工程成本與承作風險。這能解釋一種等待；但有人願接之後，是否就進入市府審議了？
圖 11
康樂街走到簽約，改變的不只住戶意願
哪一步是整合，哪一步是調整投資條件？
| 時點 | 已公布的狀態 | 與完工的關係 |
|---|
| 2025年2月 | 意願88.33%，共同負擔上限56% | 首次招商條件，後來流標 |
| 2025年9月 | 意願100%，上限59%；調資格及保證金 | 再次找承作人 |
| 2026年2月至6月 | 公布獲選者，6月29日簽約 | 承作安排有進展 |
| 2033年（預計） | 新聞所載預計完工年 | 目標，尚非成果 |
其他社區簽約了，等待就進入審議了嗎？
南港產專區單元2-25的招商規劃，提供了答案。臺北市住宅及都市更新中心（以下簡稱住都中心）2026年1月招商時，預計同年9月簽約、2027年第三季才辦理事業及權利變換計畫報核。也就是說，原規劃本來就把一段報核前準備時間放在簽約之後。簽約目標已有後續典禮佐證，報核目標仍待追蹤。S22 南港招商[33]、S23 南港簽約[34]
另一個7599案虎林街60巷也一樣：2023年7月申請，2025年5月同意實施者，2026年8月才簽出資契約。S20 虎林街案件頁[35]、S25 虎林街簽約[36]報核前的整合、找出資者與擬定方案都要跨年。要批評拖延，就應分清楚哪一段在等什麼；要主張加速，也要說清楚省下的是哪一段。市府降低意願門檻，又能提早做哪件事？
五成願意，只是讓政府開始幫忙嗎？
中央社記錄，2026年10月16日，市長說明擬將7599調整為「5099」，把第一階段意願門檻由75%改為50%，讓市府提早協助試算。這裡說的是當日規劃，正式適用情形仍須核對公告。S10 記者會報導[37]
按市長當日說明，後面還有90%的方案意願與90%的模擬選配，才公告招商。S10 記者會報導[37]
都更處同日澄清，這些是確認公辦都更意願的門檻，不是《都市更新條例》的事業計畫法定同意比例。讓政府早點進來評估，不等於五成屋主就能決定拆屋。S9 市府澄清[38]
危險建築物的575另走一條路：符合列管及更新地區等條件、尚未辦理自辦公聽會，所有權人意願超過50%即可申請；評估後的第二階段意願達75%，再由住都中心辦理徵求出資者與後續報核。S11 575流程[39]
提早試算有實際價值。康樂街一位受訪住戶向中央社表示，社區原想自辦，因找不到願意無給職投入的人，改走公辦（未獨立核實）。整合除了意願，還要有人付出時間和專業勞務。S1 中央社[1]
政府早進場，能減少社區摸索的負擔；康樂街的再招商又提醒我們，試算、整合與找到承作人是三件事。而找到承作人之後，居民還要面對補款與搬遷：有一間房，是否就代表付得起重建？
圖 12
申請協助、同意方案與招商，是不同階段
數字下降，代表哪一項決定變容易？
| 方案及來源時點 | 起步 | 後續意願及工作 |
|---|
| 7599（S10當日說明） | 75% | 90%方案意願、90%模擬選配後招商 |
| 5099（2026年10月16日宣布；我們未查得正式公告） | 擬改為50% | 後兩階段仍為90% |
| 575（S11危險建築物流程） | 符合資格且意願超過50% | 第二階段75%後，徵求出資者及後續報核 |
等新家的人，誰付搬遷和補款的錢？
分回房子的價值，與當下能否拿出現金，是兩種能力。《都市更新條例》第52條規定，實際分配超過應分配面積，要繳差額價金。對需要補款的所有權人，資產可能增加，現金壓力卻仍然存在。S5 條例第52條[18]
臺北不是完全沒有處理。2025年修訂的整建住宅專案，列有協助適用基地的經濟弱勢所有權人辦理差額找補貸款、由市府協助支付利息；但同一章也寫明，相關規定及執行細節另行公告。計畫有這項承諾，仍須核對可申請條件及實際使用結果。S14 整宅財務協助[40]、S27 整宅計畫第六頁[41]
搬遷也有不同身分。更新處的問答把拆遷安置費寫為補貼合法建築物所有權人的租金，期間以開工至取得使用執照，再加六個月計算。這套說明沒有自動涵蓋開工前已離屋的全部等待，也沒有把租客列為這項安置費的領取人。S15 安置費問答[42]
租客有另一套規定：因權利變換而無法繼續原租賃目的時，租約終止，一般建物承租人可向出租人請求相當二個月租金的補償；契約另有約定，從其約定。這與屋主等候分回新屋，是不同的權利。S5 條例第58條[18]
不同意的人，也不全是在等更好的價錢。政大研究者林秋綿指出，高齡、經濟能力不足、對制度不信任或不願搬遷，都可能讓住戶拒絕參與。網路上的公開說法（未經證實）也有這些面向：一位自述參與約談的網友質疑超選部分的計價與繳款時點；一位屋主家庭的子女說，年長父母是因不信任交換條件和建商品質才拒簽。新聞也記錄一位海砂屋住戶受訪時說，等到拆除，父親已經過世。S49 政大不動產研究中心[43]、S55 鏡週刊[44]
所以，住戶同意比例不能代替居民生活受到保障的比例。要評估「安全都更」，市府還須分別交代屋主的找補能力、開工前後的安置，以及租客搬離後的處境。這是我們對政策成效的要求。
日本把部分高齡重建補款，改成在世時只還利息
日本住宅金融支援機構有直接配合公寓重建等事業的高齡融資。符合條件、滿60歲且自住的申請者，可在所有借款人仍在世時只付利息，待借款人全數過世後，再以房地出售等方式清償本金。它處理的是「有房產，卻難以按月攤還本金」的問題。S16 日本重建融資[45]
2021至2024年度，這項融資合計受理192件申請；受理不等於核貸，更不是192戶已住回新家。代價也寫得清楚：本金不會按月減少，累積利息較高。S17 融資受理實績[46]、S16 日本重建融資[45]
這正對上前面臺大模型算出的缺口：模型裡小基地每戶要補約1,160萬元，這樣的屋主未必拿得出現金，卻有一間房。日本的做法，是把這筆錢的還本時間從退休生活移到房產最終清償時。
臺北若要借用這個做法，值得改的是重建專用貸款的還本與擔保安排，而不是再改一次申請意願門檻。政府、銀行與住戶必須先決定，估價不足及長期授信風險由誰承擔，也須保護共同借款人的居住。這需要新的金融契約及可能的公共擔保成本。
有能力承作的建商、付得出錢的住戶，還不足以保證工程如期完成。最後還有一個問題：政府是否持續追蹤案件往哪裡走？
市府也承認審議人手不足，防延宕規則補上了什麼？
前期需要時間，並不替行政審議免責。蔣萬安2025年11月14日向議會提出的專案報告，承認人力增補追不上報核案件倍增；也列出地主與實施者共識不足，以及計畫書誤植、未依意見修正，導致重行公展、程序反覆。行政量能與送審品質都要改善，但報告沒有分解各因素造成多少等待。S28 市長專案報告第十頁[5]
市長2026年10月16日又承諾預計增加105名正式員額。但全處員額不等於審查人力：組織規程把公辦前期規劃交給更新開發科，審議、核定與監督列在更新事業科。增員有沒有對準等待，要看人分到哪裡、何時到職。S10 記者會報導[37]、S34 組織規程第三條[47]
規則與人力都要落到個案。都更處稱核定後每半年稽考，必要時通知改善、提報審議並撤銷。S18 防延宕說明[48]、S30 議會書面答復第三十二頁[49]
松山敦化段一件民辦案用過這套規則：實施者2024年表示無意續辦，小組先要求改善、後建議撤銷，市府公告撤銷；同一主要地號後來有新申請，但土地筆數不同。該追蹤的不是撤銷件數，而是接續後有沒有交屋。S37 專案小組紀錄第五、六頁[50]、S38 撤銷公告[51]、S39 松山區審議表[52]
新加坡讓政府出錢挑基地，要付什麼代價？
如果問題在「多蓋的新房付不起」，降低門檻就只能處理一半。日本是現成的對照：2026年4月起，耐震不足等特定老舊公寓的重建決議門檻由五分之四降到四分之三。但在此之前，日本累計只完成323件、約2.6萬戶重建，屋齡40年以上的分售公寓卻有約158.8萬戶，預估2045年達503.6萬戶。修法成效還要看，但門檻顯然不是唯一的關。S53 日本修法說明[53]、S51 國交省重建統計[54]、S52 國交省屋齡統計[55]
新加坡走另一條路。選擇性整體重建計畫（SERS）由政府選址、動用過往儲備支付收地成本，按市價補償並安排新屋；屋主可選較短租期的住宅，官方稱宏茂橋案因此有99%屋主不必補現金就能買到相近的房子。自1995年累計82個基地、80個已清空，涉及逾4.1萬戶。S56 新加坡財政部[56]、S57 CNA補償報導[57]、S54 HDB統計[58]
代價也很清楚：官方說只有約5%組屋適合，基地由政府挑選，不是居民申請，而且它建立在國有土地與99年租期的制度上。搬來臺北，要改的是誰出錢、誰挑基地：政府得用公共預算和收購權，明說哪些老公寓優先、哪些不做。S58 CNA選址報導[59]
公共出錢不是免費的解，香港的虧損就是帳單；而且年報把虧損歸給樓市疲弱，政府來做，一樣得面對「新房賣多少錢」這道算式。把前面的關卡放在一起，責任各在誰身上？
圖 13
各地拆的是哪一道關，成效到哪裡
降門檻、公共出錢，哪個解決了什麼？
| 地方 | 動的是哪道關 | 查到的成效 | 代價或邊界 |
|---|
| 日本 | 特定老舊公寓門檻4/5→3/4 | 修法前累計323件；修法成效未知 | 成本與事業性未解 |
| 南韓 | 放寬安全診斷 | 通過數由年均13件增至2023年163件 | 通過不等於完工 |
| 新加坡 | 政府選址出資 | 82基地，80個已清空 | 只約5%適合；由政府挑選 |
| 香港 | 市建局收購，必要時政府收地 | 自住業主可獲市值加津貼 | 2024/25淨虧損27.2億港元（前一年39.2億），年報說主因樓市疲弱、提撥減值 |
| 臺北 | 防災型都更給大基地加三成容積；2026年10月16日宣布5099與大街廓加容積 | 防災型至2026年5月受理123案，核定數未見；大街廓未查得生效法規 | 加碼都以基地面積為門檻，小型老公寓的算式未改 |
圖 14
從有人求助，到人住進新家，責任在哪裡？
這次查到的瓶頸，各由誰處理？
| 關卡 | 這次查到什麼 | 誰應交代結果 |
|---|
| 重建算式 | 老公寓能多賣的少、成本上升；防災型都更的加碼只給千平方公尺以上基地，小基地被導向獎勵較少、2027年截止的危老 | 市府與內政部：湊不到大基地的超蓋老公寓誰來付 |
| 求助與初期整合 | 2026年10月16日5099規劃擬提早試算，575另有較低門檻 | 都更處：資格、方案與正式適用日期 |
| 招商及報核前準備 | 康樂街改承作條件；南港2-25原訂簽約後另有報核準備期 | 主辦機關、住都中心與出資者：條件、里程碑及履約保障 |
| 住得起、搬得走 | 找補、屋主安置及租客補償是不同安排 | 市府、實施者及出租人：各自適用的保障 |
| 審議、施工至交屋 | 市長承認人力瓶頸；撤銷規則用過，接續交屋未見 | 都更處與實施者：人力配置及實際交付 |
主線 6
我們的判斷
申請變多是真的，但原本就蓋得比現行規定還多、基地又不到一千平方公尺的巷弄老公寓，很可能還是等不到：多蓋的房子不夠付重建費，差額落在住戶自己身上。（很可能）
市府說面積門檻影響不大，用的是已受理的都更案：1,137件裡小基地只占11.79%。這群人已經走進都更，算不到被擋在門外的人；危老核准案約86%都不到一千平方公尺。（確定）S71 都委會第812次會議回應說明[19]
市府把小基地指去走危老（單棟老公寓也能申請的重建路）。在臺大論文的三塊假設基地裡，這條路每戶還要補約490萬到1,160萬元，申請期限只到2027年5月31日。最難湊錢的人，被送上錢最少的路。（很可能）S67 臺大危老財務論文[13]
防災型都更（給耐震不足老屋多三成容積的加碼）到2026年5月受理123件，市府給議會的報告只寫申請數，沒寫核定幾案。（確定）
市府擔心小基地排不下大樓的公共空間和停車出入口，這有道理。（確定）
危老確實接住了小基地：625件核准不到500平方公尺，天母一棟五層公寓也在2022年重建完成。（確定）
康樂街說好2026年上半年簽約，6月29日如期簽了；市長也公開承認審議人手追不上。（確定）
營造成本從2016年到2025年約漲37%，這個難處是真的。（確定）
門檻有道理，危老也有用；錯出在兩者之間：蓋滿的小公寓被送上容積較少、2027年就截止的路，付不出差額的家庭，目前看不到誰來接。（很可能）
內政部應說明危老2027年5月31日截止後，這些公寓還能走哪條路。（確定）S66 危老條例第5、6條[10]臺北市都發局應公開防災型都更核定幾案，按基地面積和原有容積分組公布完工數，並說清楚差額由誰付，例如參考日本讓高齡屋主在世只付利息的重建貸款。（很可能）如果逐案資料顯示，原本就蓋滿的小基地多半不必補錢就能重建，我們會改變看法。（確定）
插畫一把房屋鑰匙，與一筆眼前可用的錢，承載不同的重量。主線 7
留給你想的問題
兩塊被道路隔開、合計超過一千平方公尺的老屋基地，市府說不適用防災型；政府該為這樣的基地放寬「大樓要排得下停車與公共空間」的標準，還是用公共的錢補差額？
守住門檻是為了讓重建後的街區更好，但門檻擋下的人一樣會在地震中受害；放寬可能換來品質較差的小樓，補錢則把私人資產更新的風險移給納稅人，兩樣都不做，安全就取決於基地大小。
假設你的老公寓能靠都更增值，你願意讓一部分更新利益用來維持原租客的居住嗎？
屋主承擔資產與重建風險，期待合理回報有理由；但完全按產權分配，可能讓付不起新租金的人失去原本的生活圈，要求分出利益又可能降低參與誘因。
主線 8
本報導的限制
本報導只用搜尋得到的公開證據與資訊，證據查核截至2026年11月10日；沒有聯絡、索資或購買文件。全市統計用來辨認規模，三個公辦基地用來解釋機制，尚未排出全臺北的瓶頸權重。
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先說最關鍵的缺口：逐案的原容積與完工資料。「超蓋小基地可能有補款缺口」是由法定上限、臺大論文的三塊假設基地、業者判讀與個案推得，沒有全市按原容積分組的成案率。官方都更核定案清冊[60]沒有基地面積與原容積欄位；危老核准一覽表有基地面積、獎勵與失效備註，卻沒有原樓層、戶數、原容積與完工狀態，所以算不出危老已完工幾案、接住多少超蓋公寓。防災型都更只公開受理數，沒有核定數，也沒有按基地面積分組。市府若公開逐案原容積、基地面積與使照日期，就能直接驗證或推翻本報導的論點。圖4、圖4a、圖4b都是試算或模型；圖4b假設各項獎勵取滿，實際核給由審議會決定，市府說防災型30%可與其他都更獎勵併同申請，但我們沒有看到核定個案；通檢50%上限是否各區都有、是否約束防災型獎勵，仍須逐區核對（大安、中山細部計畫均保留歷年規定；已取得的文山件是送審版，不能作生效依據。萬華排除都更獎勵的函釋尚未核原件）。中山公告版第66、70頁[61]、文山送審版封面及第95頁[62]。
1. 缺完整風險契約。康樂街評選文件、逐戶試算與簽約本文未取得；56%改59%不等於每戶少拿3%，市府稱原分配不變。前後估價、分回及超支延期約定，可能改變我們對成本由誰承擔的判斷。
2. 三案不是全市抽樣。康樂街、虎林街與南港三案的起點不同，不能比較快慢或估全市平均耗時；南港2027年報核與康樂街2033年完工是當時目標。
3. 缺同案追蹤與承諾落實證據。年度報核、核定及累計完工不是同批案件，不能計算轉化率。5099正式生效文件仍待核；105名員額的編制、預算與科別配置尚未接合。S34 組織規程[47]、S35 預算索引[63]敦化段撤銷後的新申請土地筆數不同，過渡安排與交屋結果未公開。
4. 保障存在，不代表每戶可用。整宅補息細則與使用實績仍缺；各戶找補、搬遷及租客後續居住未核，不認定康樂街特定家庭已被排除。
5. 國外比較限於工具與申請受理。日本192件不是核貸或完工成果，不宣稱日本整體較快；國外資料部分來自媒體，新加坡82基地與5%的官方原文仍待核。
6. 公開聲音與未展開分支。住戶與業界說法未核實其普遍程度；既有調查未取得適合引用的Threads原帖。航高、耐震辨識、交易揭露與容積公共成本仍屬未完成分支；各圖表不代表原因占比。
